Анализ и этапы кредитования инвестиционных проектов




НазваниеАнализ и этапы кредитования инвестиционных проектов
страница2/8
Дата публикации14.05.2013
Размер1.4 Mb.
ТипРеферат
userdocs.ru > Банк > Реферат
1   2   3   4   5   6   7   8

Оценка кредитоспособности


Анализ ликвидности

Анализ оборачиваемости

Анализ финансовой устойчивости

Анализ прибыльности

Ликвидность баланса

Коэффициент покрытия задолженности

Коэффициент общей ликвидности

Анализ структуры ликвидных активов

Оборачива-емость дебиторской задолженности

Период оборачиваемости производственных материальных запасов

^ Коэффициент собственности

Коэффициент автономии

Коэффициент обеспеченности чистым оборотным капиталом

Рентабельность продаж

Рентабельность основной деятельности

Рентабельность общего капитала


Схема 1. Процесс анализа кредитоспособности
Банки развитых капиталистических стран применяют сложную систему большого количества показателей для оценки кредитоспособности клиентов. Эта система дифференцирована в зависимости от характера Заемщика (фирма, частное лицо, вид деятельности), а также может основываться как на сальдовых, так и оборотных показателях отчетности клиентов. Так, ряд американских экономистов описывает систему оценки кредитоспособности, построенную на сальдовых показателях отчетности. Американские банки используют четыре группы основных показателей4:

  • ликвидности фирмы; оборачиваемости капитала; привлечения средств и прибыльности.

К первой групп относятся коэффициент ликвидности (Кл) и покрытия (Кп). Кл - соотношение наиболее ликвидных средств и долгосрочных долговых обязательств. Ликвидные средства складываются из денежных средств и дебиторской задолженности краткосрочного характера. Долговые обязательства состоят из задолженности по ссудам краткосрочного характера, по векселям, неоплаченным требованиям и прочим краткосрочным обязательствам. Кл прогнозирует способность Заемщика оперативно в срок погасить долг банку в ближайшей перспективе на основе оценки структуры оборотного капитала. Чем выше Кл тем, выше кредитоспособность. Кп - соотношение оборотного капитала и краткосрочных долговых обязательств. Кп - показывает предел кредитования, достаточность всех видов средств клиента, чтобы погасить долг. Если Кп менее 1, то границы кредитования нарушены, заемщику больше нельзя предоставлять кредит: он является некредитоспособным.

Показатели оборачиваемости капитала, относящиеся ко второй группе, отражают качество оборотных активов и могут использоваться для оценки роста Кпокр. Например, при увеличении значения этого коэффициента за счет роста запасов и одновременном замедлении их оборачиваемости нельзя делать вывод о повышении кредитоспособности Заемщика.

Коэффициенты привлечения образуют третью группу оценочных показателей. Они рассчитываются как отношение всех долговых обязательств к общей сумме активов или к основному капиталу; показывают зависимость фирмы от заемных средств. Чем выше коэффициент привлечения, тем хуже кредитоспособность Заемщика.

С третьей группой показателей тесно связаны показатели четвертой группы, характеризующие прибыльность фирмы. К ним относятся норма: доходности, доля прибыли в доходах, норма прибыли на активы, норма прибыли на акцию. Если растет зависимость фирмы от заемных средств, то снижение кредитоспособности, оцениваемой на основе Кпривл, может компенсироваться ростом прибыльности.

Оценка кредитоспособности клиентов французскими коммерческими банками включает три блока:

1) оценка предприятия и анализ его баланса, а также другой отчетности;

2) оценка кредитоспособности клиентов на основе методик, принятых отдельными коммерческими банками;

3) использование для оценки кредитоспособности данных картотеки Банка Франции.

При оценке предприятия банк интересуется следующими вопросами:

  • характер деятельности предприятия и длительность его функционирования;

  • факторы производства:

а) трудовые ресурсы в разрезе руководителей, управленцев и персонала (образование, компетентность и возраст руководителя, наличие у него преемников, частота передвижения управленцев по рабочим местам, структура персонала, показатели простоя, соотношение оплаты труда и добавленной стоимости (должно быть в пределах 70 %);

б) производственные ресурсы (соотношение амортизации и амортизируемых средств, уровень инвестиций);

в) финансовые ресурсы;

г) экономическая среда (на какой стадии жизненного цикла находится выпускаемая продукция, является ли предприятие монопольным производителем, условия конкуренции, стадия развития рынка основной продукции предприятия, коммерческая политика фирмы, степень освоения приемов и способов маркетинга).

В активе баланса при анализе выделяются три составные части: (иммобилизованные активы), оборотные средства (запасы, дебиторы, прочие) и денежная наличность (касса, деньги на счете в банке, ценные бумаги). Пассив баланса делится на постоянные ресурсы, кредиторскую задолженность и денежную наличность (овердрафт, учет векселей), На основе счета результатов деятельности определяются следующие показатели5:
Таблица 1

Методы анализа результатов деятельности*


Показатель

Метод определения

Выручка от реализации




Валовой коммерческий доход или коммерческая маржа (ВД)

Выручка о реализации минус стоимость приобретенных товарно-материальных ценностей и готовых изделий

Добавленная стоимость (ДС)

ВД минус эксплуатационные расходы (административные, на субподрядчик ов)

Валовой эксплуатационный доход (ВЗД)

ДС минус расходы на зарплату, минус налоги на зарплату, минус оплата отпусков

Валовой эксплуатационный результат (ВЭР)

ВЭД минус уплата процентов за кредит плюс доход от вложения средств в другие предприятия и минус отчисления в фонд риска

Прибыль, которая может быть использована для самофинансирования (СФ)

ВЭР минус прибыль, распределяемая между работниками предприятия, и минус налоги на прибыль

Чистая прибыль (П)

СФ плюс или минус случайные доходы (расходы) минус амортизация недвижимости

* Хорн Дж. К. Ван Основы управления финансами. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 211 с.
Баланс и другие формы отчетности используются, во-первых, для оценки соотношения сальдовых показателей и, во-вторых, для расчета коэффициентов кредитоспособности на основе оборотных показателей. Предметом анализа являются такие пропорции, как соотношение долгосрочной задолженности и собственных средств, соотношение стабильных собственных ресурсов и суммы активов, динамика затрат и убытков по сравнению с темпами роста производства и т.д. Данные отчетности фирмы сопоставляются с данными сводного баланса, который составляется на основе баланса однородных предприятий. Одним из основных направлений анализа данных баланса является определение банковского риска.

Показатели состояния денежной наличности оцениваются с учетом уровня развития предприятия, его рентабельности и качества потребности в оборотных средствах. Последнее изучается на основе показателей скорости оборота остатков сырья и готовой продукции на складе, а также сроков расчетов с поставщиками.

В качестве одного из вариантов частной методики оценки кредитоспособности клиента коммерческим банком можно привести методику Credit Lione. Эта методика представляет собой систему оценки, построенную на 5 коэффициентах:

ВЭД

К1 = ------- (7)

ДС

Финансовые расходы

К2 = -------------------- (8)

ДС

Капиталовложения за год

К3 = ------------------------- (9)

ДС

Долгосрочные обязательства

К4 = --------------------------- (10)

ДС

Чистое сальдо наличности

К5 = ------------------------- (11)

Оборот

Каждый из показателей оценивается в пределах четырех баллов, определяется общий итог в баллах. К этому итогу добавляются литеры А, Б, С, и Д в зависимости от достаточности собственного капитала. Достаточность оценивается на основе соотношения собственного капитала и добавленной стоимости. Норма указанного соотношения - 20%. Сумма баллов и литер определяют уровень кредитоспособности клиента6.

Учитываются также и данные картотеки банка Франции. Эта картотека имеет четыре раздела. В первом предприятия разделяются на 10 групп в зависимости от размера актива баланса. Каждой группе присваиваются литеры от А до К. Второй раздел является разделом кредитной котировки, выражающий доверие, которое может быть допущено в отношениии предприятий. Эта котировка основывается на изучении финансовой ситуации и рентабельности, а также на оценке руководителей, держателей капиталов и предприятий, с которыми клиент имеет тесные коммерческие связи. Кредитная котировка делит предприятия на 7 групп, которым присваиваются шифры от 0 до 6.

Третий раздел классифицирует предприятия по их платежеспособности. Банк Франции фиксирует все случаи неплатежей и в зависимости от этого разделяет клиентов коммерческих банков на три группы, которым присваиваются шифры 7, 8 или 9. Шифр 7 означает пунктуальность в платежах, отсутствие реальных трудностей в денежных средствах в течение года. Шифр дается при временных затруднениях, связанных с наличием денежных средств, которые не ставят под серьезную угрозу платежеспособность предприятия. Шифр 9 означает, что платежеспособность предприятия сильно скомпроментирована.

Четвертый раздел картотеки делит всех клиентов на две группы: предприятия. Векселя и ценные бумаги, которых, могут быть переучтены или нет в Банке Франции.

Поскольку процесс кредитования связан с действием многочисленных и разнообразных факторов риска, способных повлечь за собой непогашение ссуды в обусловленный срок банк применяет к каждому заемщику униффиринцированный подход. Кредитный риск зависит от экзогенных факторов (внешних, которые связаны с состоянием экономики) и эндогенных (внутренних, которые вызваны ошибочными действиями самого банка). возможности управления внешними факторами ограничены, поэтому основные рычаги управления кредитным риском лежат в сфере внутренней политики банка Цели и задачи анализа кредитоспособности заключаются в определении способности заемщика своевременно и в полном объеме погасить свою задолженность по ссуде. Объективная оценка финансовой устойчивости заемщика и учет возможных рисков по кредитным операциям, позволяют банку (эффективно управлять кредитными ресурсами и получать прибыль.

Кредитоспособность заемщика основывается на моральных качествах клиента и его способности воспроизведения заемных средств с прибылью для возврата кредита с процентами. Оценить кредитоспособность заемщика означает дать прогноз о возврате кредита.

Анализ кредитоспособности заемщика начинается с анализа источников погашения кредита. Этот анализ позволяет принять решение о том, продолжать или дальнейшее рассмотрение заявки клиента на кредит или отклонить ее.

В случае предварительного, положительного решения изучение кредитоспособности клиента и перспективности проекта продолжается. Вся деятельность заемщика анализируется во временном разрезе с целью определения тенденций в деятельности компании.

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любая коммерческая организация имеет ограниченную величину свободных финансовых ресурсов, доступных для инвестирования. Поэтому всегда актуальна задача оптимизации инвестиционного портфеля. Для того чтобы из всего многообразия возможных направлений вложения средств выбрать те, которые являются наиболее эффективными с точки зрения инвестиционных целей, необходимо обстоятельно их проанализировать.

Цели, которые ставятся при оценке проектов, могут быть различными, а результаты, получаемые в ходе их реализации, не обязательно носят характер очевидной прибыли. Могут быть проекты, сами по себе убыточные в экономическом смысле, но приносящие косвенный доход за счет обретения стабильности в обеспечении сырьем и полуфабрикатами, выхода на новые рынки сырья и сбыта продукции, достижения некоторого социального эффекта, снижения затрат по другим проектам и производствам и др. Так, во многих экономически развитых странах очень остро ставится вопрос об охране окружающей среды и обеспечения безопасности продукции компаний для пользователей и природы. В этом случае традиционные критерии оценки целесообразности принятия проекта, основанные на формализованных алгоритмах, могут уступать место неким неформализованным критериям.

Любая используемая схема оценки инвестиций должна базироваться на классификации типов инвестиций. Различные инвестиции вызывают различные проблемы, имеют различную относительную важность для фирмы, и для оценки их важности требуются различные люди. Принятие решений по инвестиционным проектам осложняется такими факторами, как: вид инвестиций, стоимость инвестиционного проекта, множественность доступных проектов, способ влияния других возможных инвестиций на доходы от дан­ного инвестиционного проекта, ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, риск, связанный с принятием того или иного решения, степень обязательности осуществления. В целом, все проекты можно классифицировать по следующим категориям:

1. Сохранение производства. Это обязательные инвестиции, необходимые для того, чтобы фирма могла продолжать свою деятельность.

2. Снижение издержек. Эта категория проектов включает расходы на замещение действующего, но устаревшего оборудования, совершенствование действующих технологий. Цель таких проектов состоит в снижении расходов труда, материалов, электроэнергии и других факторов производства.

3. Расширение производства существующей продукции или рынков. Сюда включаются расходы на то, чтобы увеличить выпуск существующей продукции или расши­рить выходы ее на рынки. Такие проекты более комплексные, поскольку они требуют точной оценки будущего спроса на рынках продукции фирмы. Ошибки здесь более вероятны, поэтому требуется еще более детальный анализ, а окончательное решение принимается на самом высоком уровне внутри фирмы.

4. Расширение за счет выпуска новой продукции или завоевания новых рынков. Существуют расходы, необходимые для производства новой продукции или для распространения продукции фирмы в неохваченные еще географические зоны. Такие проекты включают стратегические решения, которые могут изменить фундаменталь­ную природу самого этого бизнеса, они обычно требуют больших расходов в течение длительных периодов и очень подробного анализа. Окончательное решение о новой продукции или рынках обычно принимается советом директоров как часть стратегического плана. Слияния и приобретения часто анализируются как часть анализа эффективности намечаемых капиталовложений и используются для выполнения стратегического плана.

5. Проекты безопасности и/или защиты окружающей среды. В эту категорию попадают расходы на выполнение правительственных указаний, трудовых соглашений или условий страховой политики. Такие расходы часто называются принудительными (обязательными) инвестициями или бесприбыльно-производственными проектами.

6. Прочие.

Степень ответственности за принятие инвестиционного проекта в рамках того или иного направления различна. Требуются относительно простые расчеты и несколько подкрепляю­щих документов для решений о замещении, особенно для предприятий, приносящих прибыль. Более подробный анализ требуется для проектов замещения со снижением издержек, для расширения существующих продуктовых линий и особенно для ин­вестиций в новую продукцию или регионы. Кроме того, в пределах каждой категории проекты разбиваются по величине издержек: чем крупнее затребованные инвестиции, тем более подробным должен быть анализ и тем выше уровень должностных лиц, которые санкционируют эти расходы.

Нередко решения должны приниматься в условиях, когда имеется ряд альтернативных или взаимно независимых проектов. В этом случае необходимо сделать выбор одного или нескольких проектов, основываясь на каких-то критериях. Весьма существенен фактор риска. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может существенно варьировать. Так, в момент приобретения новых основных средств никогда нельзя точно предсказать экономический эффект этой операции. Поэтому решения нередко принимаются на интуитивной основе.

Основа оценки заемщика складывается с помощью различных показателей. К наиболее традиционным можно отнести: кредитный рейтинг, капитал, заемную мощность, движение денежных средств, залог.

Так же используется правило пяти СИ: charakter (характер), capital (капитал), capaccity (финансовые возможности), collateral (обеспечение), conditions (общие экономические условия).

Под "характером" заемщика имеется в виду его репутация, степень ответственности. Банк старается выяснить кредитную историю заемщика, получить его психологический портрет, используя для этого досье, консультации с другими банками. Финансовые возможности заемщика, его способность погасить кредит определяются с помощью анализа его доходов и расходов, перспектив их изменения в будущем. У заемщика есть три источника средств для погашения ссуды: текущие кассовые поступления, продажа активов, прочие источники финансирования.

Банки также уделяют большое значение капиталу фирмы, его структуре, соотношению с другими статьями активов и пассивов, а так же обеспечению займа, его достаточности, качеству и степени реализуемости залога в случае непогашения ссуды.

Общие экономические условия это, как правило, деловой климат в стране, состояние экономической конъюнктуры, наличие конкуренции, налоги. При решении вопроса о ссуде для банка имеет значение предыдущая кредитная история заемщика. Большинство банков считает, что обеспечение ссуды наименее важный фактор. Обеспечение принимается для того, что бы компенсировать неуверенность относительно одного или нескольких факторов кредитоспособности

Каждая кредитная заявка уникальна. В одной ситуации решающее значение имеет один фактор, в иной ситуации другой. Для составления определенного мнения о заемщике банку необходимо проанализировать многочисленные источники информации о нем.

Финансовые отчеты заемщика, включающие баланс и отчет о прибылях и убытках, служат одним из главных источников информации. Исследованию подлежат изменения и динамика всех статей баланса и отчета о прибылях и убытках для создания полной картины о деятельности компании и способа ее функционирования на рынке. Работники банка, предоставляющие ссуды не должны полностью полагаться на данные за прошлые годы, так как при возникновении убытков финансовое состояние фирмы быстро ухудшиться. Основное назначение данных за прошлые годы помочь оценить достоверность прогнозов заемщика.

Тщательному анализу подлежит так же дебиторская задолженность, так как она ближе всего к наличным деньгам, и возможно служит основным источником погашения задолженности по краткосрочной ссуде. Если служащий банк приходит к выводу, что многие счета оплачиваются с отступлением от условий кредитования данной фирмы, он может потребовать составления Контрольного баланса за прошлый год. Для банка имеют большое значение возраст, ликвидность и стабильность цен -товарно - материальных запасов, их. Подверженность устареванию или порче, достаточность их страхования, атак же метод их учета.

Основной капитал банки обычно не считают источником средств, для погашения ссуды. Но когда речь идет о средне и долгосрочном кредитовании, основной капитал приобретает большое значение, но, как правило, это значение определяется его способностью приносить доход. Нематериальным активам (репутация фирмы, торговые марки, авторские права, патенты) банки обычно не придают большого значения.

Коммерческие банки очень интересуют размеры и сроки платежей по всем обязательствам подателя кредитной заявки. Всегда есть вероятность, что у фирмы есть неучтенные или скрытые обязательства. Такого рода долги могут всплыть совершенно неожиданно и серьезно отразиться на способности фирмы погасить ссуду. Доходы фирмы служат определенным показателем качества активов, отраженных в балансе, атак же эффективности управления. Значение анализа отчета о доходах возрастает по мере увеличения срока, на который выдается ссуда. Этот анализ позволяет оценить степень устойчивости операций фирмы. При этом следует тщательно проверить методы учета, что бы не было изменений, которые привели бы к несопоставимости данных за прошлые годы.

На основании финансовой отчетности вычисляются финансовые показатели, которые являются полезным инструментом для анализа финансового состояния компании. Показатели должны рассматриваться только как вспомогательные инструменты для определения областей, которые заслуживают дальнейшего изучения.

При изучении кредитоспособности важное значение имеет анализ коэффициентов, характеризующих соотношение различных статей баланса. Коэффициенты, применяемые в практике кредитного анализа можно разделить на 4 группы7:

  • показатель ликвидности;

  • показатель оборачиваемости;

  • показатель привлечения средств;

  • показатель прибыльности.

В основе определения класса кредитоспособности заемщика лежит критериальный уровень показателей и их рейтинг. Условная разбивка заемщиков по классности может быть существенна на основании следующих основных коэффициентов рекомендуемых Национальным банком. КЛ - коэффициент ликвидности - характеризует способность заемщика оперативно высвободить из хозяйственного оборота денежные средства для погашения долга. Чем выше коэффициент, тем надежнее заемщик.
Кл = ^ Быстрореализуемые активы (12)

Сумма краткосрочных обязательств
Кп - коэффициент покрытия - характеризует достаточность всех видов средств заемщика для погашения долговых обязательств. Чем выше значение коэффициента, тем большую сумму может получить заемщик.
КП = ^ Быстрореализуемые активы + ликвидные активы (13)

Сумма краткосрочных обязательств
ПСС - показатель обеспеченности собственным оборотным капиталом характеризует размер собственных средств заемщика. Чем выше доля собственных средств в оборотном капитале, тем надежнее заемщик с позиций банка.
Псс = 1 раздел пассива - (1 раздел актива + убытки) (14)

2 раздел актива + 3 раздел актива
Коэффициенты и показатели на уровне средних величин являются основанием отнесения заемщика по 2 классу, выше средних к 1 классу, и ниже средних к 3 классу (таблица 2). Оценка кредитоспособности заемщика может быть сведена к единому показателю - рейтингу заемщика. Рейтинг или значимость показателя в системе, определяется персоналом банка индивидуально для каждого заемщика в зависимости от политики данного банка, особенностей клиента, ликвидности его баланса, положения на ссудном, рынке (таблица 3).

Общая оценка кредитоспособности заемщика дается в баллах, представляющих собой сумму произведений рейтинга каждого показателя на класс кредитоспособности.

Для оценки кредитоспособности коммерческим банкам рекомендуется использовать не только основные, но и дополнительные показатели в их числе могут быть показатели характеризующие оборачиваемость запасов или средств в расчетах, долю ликвидных активов в общей сумме оборотных средств или соотношение ликвидных активов и задолженности, уровень не платежей за истекший период.

Кроме определения показателей активно делались попытки определения кредитоспособности заемщика путем автоматизации анализа через выведение уравнении с выбранными факторами, влияющими на кредитоспособность.

Подобные методики являются удобным средством для предварительного определения финансового состояния компании, но они не могут не иметь недостатков, поскольку не учитывают особенностей разных компаний отраслей текущей ситуации.

Таблица 2.

Условная разбивка заемщиков по классности*.




1 класс


2 класс


3 класс


КЛ


0,2 и выше


0,15-0,2


Менее 0,15


Коэффициенты КП


2,0 и выше


1,0-2,0


Менее 1,0


ПСС


Более 60%


40-60 %


Менее 40%


* Мелкумов Я. С. Экономическая оценка эффективности инвестиций. - М.: ИКЦ “ДИС”, 2000. - 160 с.

Таблица 3.

Рейтинг заемщика*.


Показатель


Класс


Доля %


Расчет суммы баллов


кл




30


3 х 30 = 90




2


30


2х30=60




2




2 х 20 = 40








190


* Мелкумов Я. С. Экономическая оценка эффективности инвестиций. - М.: ИКЦ “ДИС”, 2000. - 161 с.
К 1 классу могут быть отнесены заемщики с суммой баллов от 100 до 150, ко 2 классу от 151 до 250 баллов, и к 3 классу от 251 до 300 баллов.

Анализ эффективности намечаемых капиталовложений - это процесс анализа потенциальных расходов на финансирование активов и решений, следует ли фирме делать такие капиталовложения. Процесс анализа эффективности намечаемых капиталовложений требует, чтобы компания:

  • определила издержки проекта;

  • оценила ожидаемые потоки денежных средств от проекта и рисковость этих потоков денежных средств;

  • определила соответствующую стоимость капитала, по которой дисконтируются потоки денежных средств;

  • определила дисконтированную стоимость ожидаемых потоков денежных средств и этого проекта.

При этом используются следующие критерии принятия инвестиционных решений:

1. критерии, позволяющие оценить реальность проекта:

  • нормативные критерии (правовые) т.е. нормы национального, международного права, требования стандартов, конвенций, патентоспособности и др.;

  • ресурсные критерии (научно-технические, технологические, производственные критерии, объем и источники финансовых ресурсов).

2. количественные критерии, позволяющие оценить целесообразность реализации проекта.

  • Соответствие цели проекта на длительную перспективу целям развития деловой среды;

  • Риски и финансовые последствия (ведут ли они к увеличению инвестиционных издержек или снижению ожидаемого объема производства, цены или продаж);

  • Степень устойчивости проекта;

  • Вероятность проектирования сценария и состояние деловой среды.

3. финансово-экономические критерии., позволяющие выбрать те проекты, реализация которых целесообразна (критерии приемлемости).

  • стоимость проекта;

  • чистая текущая стоимость;

  • прибыль;

  • рентабельность;

  • внутренняя норма прибыли;

  • период окупаемости;

  • чувствительность прибыли к сроку планирования, к изменениям в деловой среде, к ошибке в оценке данных.

Таким образом, решение об инвестировании в проект принимается, если он удовлетворяет следующим критериям:

  • дешевизна проекта;

  • минимизация риска инфляционных потерь;

  • краткость срока окупаемости;

  • стабильность или концентрация поступлений;

  • высокая рентабельность как таковая и после дисконтирования;

  • отсутствие более выгодных альтернатив.

На практике выбираются проекты не столько наиболее прибыльные и наименее рискованные, сколько лучше всего вписывающиеся в стратегию фирмы.

При выдаче ссуды АО «Альянс Банк» применяет следующие виды залогового исполнения. Основными требованиями к объектам недвижимости относятся:

  1. В залог принимаются земельные участки, принадлежащие Залогодателю на праве частной собственности, только вместе со зданиями и сооружениями, которые находятся на данном участке. Земельные участки без зданий сооружений в качестве предмета залога не принимаются.

  2. Объекты недвижимости должны соответствовать сейсмостойкости (определяется на основании технической документации и визуально);

  3. Здания, сооружения принимаются в залог в состоянии завершенного строительства, прошедшие техническую регистрацию в уполномоченных государственных органах.

  4. Не рекомендуется в качестве предмета залога объекты недвижимости:

-нуждающиеся на момент оценки в капиатальном ремонте (реконструкции), замене элементов инжинерных сетей, объемном косметическом ремонте с заменой пола, сантехники

-незавершенные, находящиеся в стадии реонструкции или достаточно объемном ремонте, введенные в эксплуатацию до 1965 года, за исключением объектов, имеющих высокую ценность и ликвидность и пользующиеся повышенным спросом;

  • имеющие физический износ более 65%;

  • в случае, если земельный участок под объектом жилого назначения составляет менее 5 соток;

  • с наличием значительных отрицательных факторов в непосредственной близости к оцениваемому объекту.

При приеме в залог транспортных средств принимаются только новые, не эксплуатируемое оборудование (бытовая техника, мебель), являющиеся одновременно объектом залога и финансирования;

  1. основные требования, предъявляемые к транспортным средствам:

  • наличие технической документации;

  • Наличие подлинных документов, подтверждающих право собственности залогодателя на транспортное средство;

  • В залог могут приниматься только новые, не эксплуатируемые ранее транспортные средства;

  • При передаче в залог обязательно должно быть имущественное страхование залога;

Требование к деньгам и гарантиям (поручительствам).

Деньги, находящиеся на банковских счетах, принимаются в залог, в случае подтверждения и гарантии их наличности (в прилагаемой в залог объеме) в течение всего срока кредитования;

2.Принятые в качестве обеспечения предоставленных банковских займов гарантий (поручительств) возможно только при наличии уверенности в платежеспособности Гаранта (Поручителя) в течение всего срока кредитования;

3.В случае предоставления в качестве обеспечения по возврату займов и уплаты вознаграждения Гарантии (поручительства) физические лица, в рамках потребительского кредитования, основными требованиями являются:

  • ограничение сроков кредитования до 12 месяцев;

  • Обязательное участие Гаранта (Поручителя) в зарплатном проекте банка;

  • Другие требования к Гарантам (Поручителям) регламентируются внутренними документами Банка по розничному кредитованию.

Основными документами, необходимыми для проведения юридической экспертизы, оценки, и принятия в залог имущества является:

1.Список документов, необходимый для принятия в залог имущества изложенный выше не является исчерпывающим. В зависимости от вида имущества, предлагаемого в залог, основания и порядок его приобретения в собственность, могут быть затребованы иные документы, необходимые для установления действительной принадлежности имущества, предлагаемого в залог. Залогодателю, оценка имущества и окончательного решения вопроса о принятии предлагаемого имущества в залог.

Не принимаются документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом.

Документами, определяющего правовой статус Заемщика и Залогодателя (Гаранта) является:

  1. Для заемщика и Залогодателя (Гаранта) – физические лица;

- копия удостоверения личности /паспорт;

  • Для индивидуальных предпринимателей – патент на занятие индивидуальной предпринимательской деятельностью.

  • Свидетельство о регистрации Заемщика (Залогодателя) в качестве налогоплательщика.

Основными документами, Залогодателя (Гаранта) подтверждающего передачу в залог имущества является:

  • Нотариально засвидетельствованное согласие всех совершеннолетних собственников имущества (членов семьи) на залог и внесудебную реализацию залогового имущества – в случае если в залог, предлагается имущество, которое находится в частной собственности (собственность супругов);

  • Наличие письменного разрешения органов опеки и попечиельства на залог и внесудбную реализацию заложенногоимущества, в случае проживания в семье залогодателя несовершеннолетних детей.

Документами, подтверждающие право Залогодателя на имущество, передаваемые в залог, являются:

1.Общие документы – документы, на основании которых залогодатель приобрел право собственности на имущество, передаваемое в залог (в зависимости от основания приобретения);

2.Договор купли – продажи, аренды, мены, дарения (с приложениями, спецификациями), протокол аукционной продажи (если имущество приобретено на аукционе и т. д.), протокол аукционной продажи (если имущество приобретено на аукционе), свидетельство о праве наследования, решение суда.

  1. Справка уполномоченного государственного органа (по месу нахождения имущества) по регистрации прав собственности о том, что данное имущество не находиться в залоге и свободно от прав третьего лица;

  2. Справка об отсутствии задолженности по налогам и другим обязательным платежам в бюджет, касающихся прав третьих лиц;

  3. Иные документы, находящиеся в распоряжении Залогодателя, подтверждающие право собственности Залогодателя на имущество, передаваемое в залог.

Основными документами на объекты недвижимости могут быть:

-На земельные участки – акт на право собственности на земельный участок (зарегистрированный в уполномоченном государственном органе по оформлению недвижимости);

  • Решение Акима о предоставлении земельного участка в собственность (пользование, аренду) залогодателя;

Квартиры:

  • план помещения (квартиры с отметкой) печатью, подписью Первого руководителя уполномоченного орган по оформлению недвижимости;

  • справка с КСК об отсутствии задолженности по электроэнергии, водоснабжению, услугам связи и прочим коммунальным услугам);

Жилые дома:

  • инвентарное дело (технический паспорт с отметкой) Первого руководителя уполномоченного государственного органа по оформлению недвижимости;

  • домовая книга;

  • выписка из регистрационного листа правового кадастра, выданного уполномоченным лицом по оформлению недвижимости, содержащие сведения:

  • Об объекте недвижимости и земельный участок, на котором находиться (площадь, количество составляющих, кадастровый номер);

  • О собственнике объекта недвижимости и земельного участка, на котором он находиться;

  • Обо всех зарегистрированных правах и обременения (арест, залог) либо об отсутствии обременении (по состоянию на дату документов в Банк, Филиал, для проведения экспертизы);

  • Документы на земельный участок, указанные выше;

  • Справка об отсутствии задолженности по электроэнергии, водоснабжению, услугам связи и прочим коммунальным платежам.

Документами на деньги является договор с Банком (Филиалом) на обслуживание, открытие депозита;

Документами для Гарантов является - перечень необходимых документов регламентирующих внутренними документами Банка по розничному кредитованию.

Порядок проведения оценки и мониторинг предметов залога:

1.Обязательным условием проведения оценки залога является осуществление обследования имущества, предлагаемого в залог, то есть его фактическое количественного содержание, технических и качественных характеристик с выездом на место расположения;

  1. . Обследование имущества производиться после определения соответствия, предлагаемого в залог имущества установленным требованиям и предоставление необходимых для проведения оценки документов;

  2. . В случае соответствия предлагаемого в залог имущества, требованиям Банка, собственник (лицо, запрашиваемое кредит), информирует о необходимости осуществления обследования объекта. Дата и время проведения обследования устанавливается в каждом случае отдельно, с учетом возможности сторон.

  3. . Обследование имущества производиться за счет собственника (лица, запрашивающего кредит), который несет все расходы по обеспечению приемлемых условий (по проживанию, транспортные, суточные) для выполнения специалистом возложенных на него обязанностей.

Залоговая стоимость определяется следующим образом:

Предмет залога определяется на основании оценочной стоимости с посредством умножения на понижающий коэффициент.

Таблица 4
Порядок проведения оценки и мониторинг предметов залога*


Наименование предоставляемого обеспечения

Рекомендуемый понижающий коэффициент

1. Земельные участки (право собственности)

0,90 - 1,0

2.Здания, сооружения (объекты жилищного фонда, магазины, офисные здания)

0,60 – 1,0

3. Оборудование педстовляемое в залог в виде отдельных (не связанных технологическими циклами) единиц

0,40 – 0,70

Транспортные средства

0,50 – 0,90

Денежные средства

0,60 – 1,0

Имущество, принимаемое в залог в рамках программ потребительского кредитования физических лиц (розничный бизнес)

ПК =0,70

* Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. - М.: ИНФРА-М, 1999. - 432 с.
Данные таблицы свидетельствуют, что определение залоговой стоимости не очень высокое. Это ставит Заемщика в невыгодное положение. Вместе с тем, следует отметить, что АО «Народный Банк Казахстана» придерживается более мягких взаимоотношений с Заемщиком. Так при кредитовании Заемщика и предоставления им в залог транспортных средств возможен не новый транспорт, в бывший в употреблении. Это очень облегчает получить кредит лицам среднего достатка.

Решение оптимальной суммы кредитования принимается Кредитной Комиссией Банка или Филиала.

При принятии Решения о кредитовании учитывается необходимость реализации залога, в таком случае возможная сумма должна быть не более оптимальной суммы кредитования.

Оптимальная сумма кредитования определяется на основе:

  • Непогашение основного долга начинается после даты начала погашения, если она запланирована в срок менее 1 года начиная с даты кредитования;

  • После 1 года начиная с даты кредитования, если начала погашения более 1 года начиная с даты кредитования;

  • Непогашение планового вознаграждения не рассматривается, так как сумма задолженности будут более низкими, нежели при непогашении основного долга.

  • Предполагаемый срок реализации залога 3 месяца с момента непогашения основного долга

Оптимальная сумма кредитования рассчитывается путем вычитания из сумм залоговой стоимости следующих составляющих:

  • суммы основного долга;

  • суммы планового вознаграждения;

  • сбор с аукционных продаж при реализации предмета залога;

НДС – в тех случаях, когда в соответствии с требованиями налогового законодательства необходима выплата НДС.

Особое значение в залоговых отношениях между банком и предприятиями-заемщиками имеет ипотека с фиксированной мак­симальной суммой обязательств.

Входе проведения анализа залоговых обязательств в Семипалатинском Филиале Народного банка установлено, что Семипалатинский банк имеет на этот счет собственные разработки. При неплатежеспособности кли­ента банк может возвратить предоставленный кредит, включая проценты и другие расходы по нему, но не более суммы, зафик­сированной в ипотеке.

Если заемщику предоставляется кредит с высокой степенью риска, то он должен иметь полное, 100%-ное обеспечение.

Источники информации о кредитоспособности заемщика. Гра­ницы анализа и изучения кредитоспособности зависят от разме­ра и срока ссуды, результатов прошлой деятельности предпри­ятия, его взаимоотношений с банком в прошлом. Источниками информации при изучении кредитоспособности клиента явля­ются; собеседование с заявителем на ссуду; собственная база данных; внешние источники; инспекция на месте; анализ фи­нансовых отчетов.

В отечественной практике организации кредитования такого высокоорганизованного и качественного источника внешней ин­формации о кредитоспособности предприятий пока нет, поэтому одним из видов услуг могут стать предоставление информации о клиентах8.

Однако при заинтересованности банка в подтверждении достоверности отдельных моментов кредитоспособности подателя кредитной за­явки банк может получить внешнюю информацию от других банков, куда ранее обращался заемщик, а также от его постав­щиков, покупателей, конкурентов, налоговой инспекции.

Анализ финансовых отчетов потенциальных заемщиков - один из наиболее важных источников информации о кредито­способности, доступных коммерческому банку-кредитору. Осо­бое внимание следует обратить на изучение предварительных финансовых отчетов и на прогнозы денежных потоков, которые могут свидетельствовать об ожидаемых финансовом состоянии, прибыли и потребности заемщика в дополнительно привлекае­мых средствах.

Для оценки кредитоспособности заемщика на основе резуль­татов анализа финансовых отчетов и показателей в мировой практике используется система коэффициентов.
1   2   3   4   5   6   7   8

Похожие:

Анализ и этапы кредитования инвестиционных проектов iconИнвестиционный анализ 8
Программа "Инвестиционный анализ" предназначена для оценки эффективности инвестиционных проектов. Программа позволяет рассчитать...

Анализ и этапы кредитования инвестиционных проектов iconИ адрес предприятия
Положению об оценке эффективности инвестиционных проектов при размещении на конкурсной основе централизованных инвестиционных ресурсов...

Анализ и этапы кредитования инвестиционных проектов iconЭкзаменационные вопросы №1
Сравнительный анализ проектов различной продолжительности. (метод цепного повтора в рамках общего срока действия проектов)

Анализ и этапы кредитования инвестиционных проектов icon13: инвестиционная деятельность предприятия
Разработка и реализация инвестиционных проектов не должно противоречить инвестиционной предприятия

Анализ и этапы кредитования инвестиционных проектов iconКурса: Финансирование кредитование инвестиций
Краткосрочное банковское кредитование как способ финансирования инвестиционных проектов

Анализ и этапы кредитования инвестиционных проектов iconВопросы к экзамену по курсу «Инвестиционный менеджмент»
Объективные причины возникновения в организации необходимости в инвестиционных процессах. Представление об инвестиционном процессе...

Анализ и этапы кредитования инвестиционных проектов iconОтчетность экономического субъекта
«Обучение бизнес-планированию инвестиционных проектов на основе современных программных продуктов руководителей, специалистов инновационных...

Анализ и этапы кредитования инвестиционных проектов iconЛекция № Тема №8 Управление рисками инновационных проектов
Анализ и оценка риска (Объективные и субъективные факторы рисков, Качественный и количественный анализ рисков, методы оценки)

Анализ и этапы кредитования инвестиционных проектов iconОценка инвестиционных проектов
Это обусловлено, с одной стороны тем, что инвестиционный проект выступает либо как самостоятельный объект оценки, либо как один из...

Анализ и этапы кредитования инвестиционных проектов icon1 Оценка эффективности инвестиционных проектов. Инвестиции и их виды
Будем рассматривать только такие инвестиции, цели которых выражаются в денежной форме (максимизация дохода, состояния, прибыли и...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
userdocs.ru
Главная страница