Доклад на тему: «Актуальные проблемы развития строительного комплекса»


Скачать 304.82 Kb.
НазваниеДоклад на тему: «Актуальные проблемы развития строительного комплекса»
страница1/2
Дата публикации24.07.2013
Размер304.82 Kb.
ТипДоклад
userdocs.ru > Экономика > Доклад
  1   2
Доклад на тему: «Актуальные проблемы развития строительного комплекса».

Выполнила: Аникеева В.А.

Строительный комплекс – это многоотраслевая производственно-экономическая система, благополучие которой (в экономическом и производственно-техническом понимании) определяет благоприятные (или неблагоприятные) условия поступательного развития национальной экономики и вместе с тем, наоборот, состояние национальной экономики способствует (или не способствует) возможностям прогрессивного и эффективного развития строительного комплекса.

Однако строительный комплекс как в прошлом, так и особенно в настоящем, продолжает оставаться сдерживающим фактором развития национального хозяйства, что еще более усугубляется продолжающимся кризисным спадом. Эта ситуация в свою очередь побуждает к тому, чтобы внимательно присмотреться к современным негативным тенденциям, проявляющимся в развитии строительного комплекса, и учитывая возникающие в связи с этим проблемы, наметить пути их преодоления, имея в виду необходимость формирования нового облика инвестиционно-троительной сферы отечественной экономики.

Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития всей экономики России.

Ведущая роль строительного комплекса в достижении стратегических целей развития общества определяется тем, что конечные результаты достигаются путем осуществления инвестиционно-строительных программ и проектов на федеральном и региональном уровнях.

В соответствии с объективными закономерностями выход России на экономический уровень передовых зарубежных стран возможен при условии широкомасштабного повышения инвестиционной активности, роста объемов капитальных вложений в новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение существующих основных фондов, с опережающим развитием производственного потенциала строительной отрасли и ее материально-технической базы.

При этом непременным условием является повышение эффективности капитального строительства, на основе наиболее рационального использования инвестиционных ресурсов, направление их в программы и проекты, позволяющие получить наибольшие экономические и социальные результаты, а также высокую эксплуатационную рентабельность возведенных объектов.

Коренные изменения в экономике Российской Федерации в целом находят отражение в инвестиционной сфере, эффективность которой во многом определяет новый технико-технологический уровень, масштабы и темпы расширенного воспроизводства во всех отраслях.

Главными факторами нормального функционирования рынка в капитальном строительстве являются сбалансированность инвестиционного спроса и предложений, инвестиций и материально-технических ресурсов, развитие конкурентоспособности среди проектных и строительных организаций, всемирное поощрение предпринимательства, свободной деятельности заказчиков и подрядчиков, сбалансированность строительного рынка мерами бюджетной, налоговой и кредитной политики.

В структуре капитальных вложений происходит возрастание доли непроизводственной сферы, где сроки окупаемости и оборачиваемости капитальных вложений значительно короче. В непроизводственной сфере идет перестройка структуры долгосрочных инвестиций в пользу жилищного строительства. Такая структура соответствует аналогичным показателям США и Канады.

Инвестиционная деятельность определяется дальнейшей децентрализацией финансирования строительства, повышением роли собственных источников накоплений предприятий для реализации инвестиционных проектов и населения для жилищного строительства. Выделение бюджетных ресурсов осуществлялось на конкурсной основе, в большей части на основе принципа возвратности.

Государственная поддержка осуществляется в основном посредством кредитования. Доля собственных средств предприятий составила почти две трети от общего объема капитальных вложений.

Стремительный спад строительной деятельности за последние годы, предопределенный сокращением инвестиционной активности, привел к кардинальному изменению ситуации в строительном комплексе.

Негативные процессы, происходившие в 2008 г. в финансовой системе, обострение кризиса неплатежей привели к падению и без того низкой инвестиционной активности государства, предприятий и организаций всех форм собственности. В этих условиях самовыживание строительного комплекса во многом определяется способностью конкретных предприятий приспосабливаться к изменившейся экономической конъюнктуре, полностью реализовать внутренние резервы, диверсифицировать производство в поисках новых рынков товаров и услуг.

Вместе с тем в 2009 г., несмотря на продолжающееся сокращение капитальных вложений, обнаружились некоторые позитивные тенденции в инвестиционно-строительной деятельности. Так, замедлились темпы снижения объемов капитальных вложений. В январе-сентябре было освоено 391,2 млрд. руб. инвестиций в основной капитал, что составляет 99,3% по сравнению с аналогичным периодом предшествующего года, против 94,1% в 2008 г. к уровню 2007 г. Выполненный объем строительно-монтажных работ достиг 215,8 млрд. руб., или 100,9% по отношению к тому же периоду 2008 г. Организациями и предприятиями всех форм собственности введено в действие 16,6 млн. м общей жилой площади, что составило 108% к уровню января-сентября предыдущего года. В промышленности строительных материалов и конструкций в январе - сентябре 2009 г. сохранилась тенденция роста производства цемента (109,6%), шифера (146%), линолеума (106,9%), плитки керамической глазурованной (134,6%), санитарных керамических изделий (125,8%) и т.д. Важно и то, что наращивается выпуск материалов, используемых для ремонтных и отделочных работ и ранее широко импортируемых.

Но стабилизационные тенденции пока не носят комплексного системного характера, их устойчивость и необратимость во многом зависят от общего состояния народного хозяйства. Активизации инвестиционно-строительной деятельности препятствуют следующие причины:

- хронические неплатежи, сдерживающие поступления на расчетные счета предприятий денежных средств, необходимых для инвестирования в основной капитал;

- высокие инвестиционные риски, тяжелое финансовое положение значительного числа предприятий и, как следствие, низкая привлекательность вложений в производственную сферу для инвесторов различных форм собственности;

- налоговая и амортизационная практика, приведшая к искажению учета основных средств и сохранению на балансах предприятий устаревших и бездействующих основных фондов, увеличивающих издержки производства и снижающих конкурентоспособность продукции;

- кредитная политика, обусловившая отсутствие интереса и стимулов к вложению банковского капитала и капитала других финансовых структур в развитие производственного потенциала страны.

Недостаточное государственное финансирование в 2008 г., как и в предыдущие годы (практически инвестиции стали замыкающей статьей в расходной части бюджета), способствовало тому, что из предусмотренных к вводу федеральной инвестиционной программой 268 производственных и социальных объектов на каждом четвертом из них, строительство не велось. Техническая готовность большинства строек (69%) составляла менее 50%.

В 2009 г. в соответствии с названной программой намечалось ввести в действие 191 объект, а общий объем ее финансирования - 5,9 млрд. руб., что в 4 раза меньше чем в 2008 г.

Вызывает тревогу сокращение финансирования жилищного строительства. Так, объем инвестиций, направляемых сюда крупными и средними предприятиями в 2008 г., по сравнению с 2007 г. уменьшился на 14%, а в первом полугодии 2009 г. по сравнению с первым полугодием 2008 г. – на 9,2%.

Инвестиционно-строительный комплекс является сложной многоуровневой системой, состоящей из взаимосвязанных экономических подсистем, обладающих определенной независимостью в выборе оптимального режима функционирования, что не может не отразиться на развитии всего комплекса. Это в значительной степени и требует осуществления внешнего регулирующего воздействия на отдельные элементы системы в целях достижения конечного результата с наименьшими потерями времени и ресурсов. Речь идет о выборе такого общего режима функционирования, при котором система достигает определенной оптимальности при сохранении для подсистем их самостоятельности.

Делая акцент на строительстве, мы тем самым подчеркиваем роль подсистем в создании конечного продукта инвестиционной деятельности, который в большинстве случаев представляет сложные наукоемкие объекты производственного назначения, способствующие развитию рынков прогрессивной, конкурентоспособной продукции. При этом такая роль не ограничивается непосредственно строительным производством, а охватывает стадии пред инвестиционных исследований, НИОКР, проектирования, ввода в действие и освоение производственных мощностей.

Регулируемый рынок в инвестиционно-строительной сфере означает, что государство через соответствующие институты балансирует спрос и предложение как методами косвенного регулирования, так и прямым управлением имуществом, находящимся в государственной собственности.

Известно, что инвестиции функционируют в двух формах. В первом случае они осуществляются в процессе воспроизводства основного и оборотного капиталов, обеспечивая прирост основных фондов; во втором – оборот инвестиций обеспечивает перелив капитала посредством купли-продажи финансовых активов. К сожалению, до последнего времени рынок капиталов действовал только по второму направлению, т. е. чисто спекулятивно, что в конечном итоге и привело его к краху.

При отсутствии развитого рынка инвестиций вряд ли можно аргументировано доказать существование реального строительного рынка. Сейчас функционируют лишь отдельные его сегменты. В первую очередь это касается сферы производства современных строительных материалов и конструкций. В данном секторе созданы образцы продукции, не уступающие по своим характеристикам западным аналогам, а нередко и превосходящие их. Однако сложившаяся контрактная система материально-технического обеспечения строительства продолжает отдавать предпочтение иностранным производителям. Поэтому такое положение необходимо изменить коренным образом.

Значительное сокращение объемов централизованного финансирования научно-исследовательских работ в условиях жесткого дефицита средств у инвесторов привело к тому, что в настоящее время отсутствует достаточная методическая база, позволяющая проводить экономический анализ работы строительных предприятий и организаций, и формулировать конкретные предложения по выходу из сложной хозяйственной ситуации.

Финансовое состояние отрасли остается тяжелым, стареют основные фонды, что сдерживает конкурентоспособность строительных организаций и предприятий. За последние 4 года производительность труда, по расчетам Госстроя РФ, снизилась на 30%, а затраты на 1 руб. подрядных работ за тот же период выросли с 77,5 коп. до 92 коп., или на 16,4%.

Доля убыточных только крупных и средних строительных организаций достигла 44%, а предприятий промышленности строительных материалов и конструкций – 59%.

Анализ работы предприятий и организаций строительного комплекса, победителей второго Всероссийского конкурса, проведенного Госстроем РФ в конце 2008 г., показал, что в основном это специализированные структуры -монополисты в своей сфере деятельности. Они обладают достаточной материальной базой и квалифицированным персоналом. Участие в тендерах на выполнение заказов на строительство и монтаж важных объектов обеспечило им в среднем 75% заказов, что помогло максимально загрузить их производственные мощности и наладить эффективную работу коллективов.

Уровень рентабельности этих подрядных организаций колеблется в пределах 8-20%. В 2008 г. почти у половины из них наблюдалось снижение рентабельности по сравнению с 2007 г. Около 60% проанализированных организаций имели дебиторскую (у некоторых она достигла 200%) и кредиторскую задолженности, что существенно ухудшает их общие показатели. Значительный рост последней (до 120% и выше) вызван в основном ростом дебиторской задолженности. Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника имела очень большой разброс как в абсолютном, так и относительном измерении и составляет 349 – 6901 руб.

Отсутствие необходимой отчетности не позволяет с достаточной степенью корректности определить общий фонд заработной платы работников подрядных организаций, так как неясно, идет ли речь о полностью или частично начисленной зарплате в пределах, необлагаемых налогами. Размеры фонда оплаты труда, рассчитанные по среднемесячной заработной плате и средней численности работников в общем объеме выполненных работ, колеблются от 6 до 40%. В 2008 г. наблюдался некоторый рост зарплаты и объемов работ, но тенденции по сравнению с 2007 г. мало изменились. Это можно объяснить тем, что фактическая заработная плата работников основной части рассматриваемых подрядных организаций, имеющих задолженности по федеральному бюджету, выплаченная за выполненные объемы, не соответствует размеру заработной платы, показанному в статистической отчетности.

Дефицит инвестиций и спад производства усугубляют экономическую ситуацию в стране. Один из путей преодоления трудностей – модернизация производства и выпуск конкурентоспособной продукции.

В настоящее время имеет место утверждение, что с из­менением общеэкономических условий функционирования строительства как отрасли материального производства по­нятие строительного комплекса исчезает. Не может быть строительного комплекса и на уровне региона.

Да! Если рассматривать строительный комплекс с точки зрения управления экономикой страны в целом, то это ут­верждение имеет место быть, ибо демонтаж административ­но-командной системы, разукрупнение и приватизация строительных объединений привели к вакууму на среднем уровне управления, функции которого выполняли мини­стерства и их подразделения: главные и территориальные управления.

В настоящее время государственное управление эконо­микой направлено на иерархическое, прямое и непосред­ственное регулирование деятельности организаций в преде­лах исключительной компетенции государства. Важным элементом этого регулирования является разграничение предметов ведения и полномочий между федеральными ор­ганами и органами власти субъектов РФ. Отраслевое уп­равление, сложившееся в 90-е гг., отражает законодатель­ные положения.

Деятельность строительных организаций самостоя­тельна, и государственное воздействие на их функцио­нальное и экономическое поведение может осуществляться только опосредованно с обязательным законодательным обеспечением.

Таким образом,  понятие "строительный комплекс",  как объект государственного управления, в настоящее время не только не отражает сущность реальных экономических отношений, но даже становится в известной мере экономической  абстракцией,   если   речь  идет  о   федеральном  уровне, равно как и "федеральный рынок строительства".

^ Оценки и ситуация в строительстве в 2009-2012 гг. По данным Росстата, спад в строительстве в 2009 г. (инвестиции и строительно-монтажные работы) по сравнению с предыдущим годом составил около 16,4%. В итоге в 2009 г. было построено 59,8 млн. кв. м жилья (в 2008 г. – 64,1 млн. кв. м). По сути, в 2009 г. достраивались те объекты, которые к началу кризиса были готовы на 50% и более, т. е. статистику жилищного строительства 2009 г. «спасали» незавершенные объекты и госзаказ. Не намного лучше по вводу жилья в эксплуатацию по сравнению с предыдущим годом выглядит и 2010 г.

Отдельные эксперты, в частности, глава Ассоциации строителей России В. Кошман и Президент Российского союза строителей В. Яковлев считают, что на полное восстановление отечественного строительного рынка потребуется не менее двух-трех лет. Ситуация осложнилась тем, что с 1 января 2010 г. в России прекращено действие всех лицензий в строительной деятельности, в том числе даже тех, истечение срока которых предусматривалось в 2013 г. Контролем за сферой строительства с помощью допусков к работе теперь стали заниматься саморегулируемые организации (СРО), формируемые из участников рынка. С учетом некоторых организационных сложностей, возникших у строительных организаций в связи с переходом к саморегулированию, на строительном рынке России в 2010 г. образовался некий правовой вакуум, временно затрудняющий деятельность отечественных строительно-монтажных организаций.

Для периода 2010-2013 гг. характерно сохранение внутренних соотношений технологической структуры инвестиций в основной капитал, сложившихся в предшествующие годы и выражающихся в удержании доли строительно-монтажных работ в пределах 45,0-47,0%, машин, оборудования, транспортных средств (без работ по монтажу оборудования) – в пределах 35,0-38,1% и прочих капитальных работ – 16-19%. Таким образом, в рассматриваемом периоде закрепляется и в некоторой степени возрастает доля пассивной части создаваемых основных фондов и, наоборот, практически не изменяется роль активной части – основного производственного фактора, обеспечивающего удовлетворение производственного и потребительского спроса.

Для рассматриваемого периода будет также характерным сохранение соотношений воспроизводственной структуры инвестиций (новое строительство, модернизация и реконструкция, приобретение новых основных средств) на фоне остающейся неизменной их структуры по ВЭД, в том числе по доле ведущих сырьевых продуктов (нефть, газ, металл, лес) – в пределах 16,7% и строительства – 3,5-3,9%.

Все это указывает на дальнейшую консервацию сложившегося в предшествующие 20 лет производственного аппарата страны (морально и физически устаревшего) и как следствие на неизбежность дальнейшего сжатия научно-технического потенциала отечественной экономики.

В 2013-2014 гг. применительно к капитальному строительству придется решать следующие взаимосвязанные проблемы:

– во-первых, активизировать процессы, обусловливающие возможность эффективного функционирования инвестиционно-строительной сферы отечественной экономики;

– во-вторых, начать формирование практически заново основ материально-технической базы строительного комплекса, в первую очередь цементной промышленности, а также строительного и дорожного машиностроения, в том числе и на основе заимствования зарубежных технологий на базе промышленной сборки;

– в-третьих, приступить к осуществлению перехода к новой эффективной и результативной государственной жилищной политике;

– в-четвертых, приступить к созданию перспективной технологической и видовой структуры реализуемых инвестиций в основной капитал, отражающей прогрессивные научно-технические и инновационные изменения в хозяйственной практике национальной экономики;

– в-пятых, начать обновление и модернизацию жилищно-коммунального комплекса страны.

Решение первой проблемы возможно только при эффективной перестройке в законодательном порядке большинства существующих в настоящее время производственно-экономических отношений в сфере инвестиционно-строительной деятельности, включая формирование в первую очередь истинно рыночного спроса и предложения на отечественном строительном рынке, при условии, что он (этот рынок) станет свободным от монополизма, лоббизма, использования административного ресурса в интересах узкого круга лиц.

Как отмечает Президент Торгово-промышленной палаты РФ Е.М. Примаков [7], чтобы обеспечить переход страны к новой, инновационной модели экономики на основе привлечения инвестиций в регионы и муниципальные образования, от государства потребуется, как минимум, пять решений:

1) однозначно подтвердить всем инвесторам, что налоговое бремя в стране больше расти не будет;

2) как можно быстрее начать предоставлять государственные гарантии всем, кто реализует в России инвестиционные проекты. Такие госгарантии могли бы привлечь с рынка длинные кредиты – на 10 лет, под льготные процентные ставки, что в совокупности для инвесторов уменьшит «бремя» создания производственной и инженерной инфраструктуры;

3) вернуть 50-процентную льготу по налогу на прибыль, если часть заработанного направляется на инвестиции в производство, поощрять инвестиционными кредитами сроком не менее чем на три года те предприятия, которые внедряют технологии, производя инновационные импортозамещающие товары;

4) законодательно облегчить получение различных разрешений на реализацию инвестиционных проектов и ввод в эксплуатацию новых объектов;

5) «отвязать» ставку рефинансирования Центрального банка России от текущего уровня инфляции. Пойти на резкое снижение, до 4-5% годовых, всех учетных ставок ЦБ, по которым он предоставляет финансовые ресурсы коммерческим банкам. Это, по словам Е.М. Примакова, поможет кардинально, сразу на 5-6 проц. п., снизить ставки по банковским кредитам для предприятий и населения.

Вторая проблема – формирование практически заново материально-технической базы отечественного строительного комплекса. Дело в том, что на ее развитие в предшествующие годы тратились незначительные инвестиционные ресурсы, которые при этом (в удельном соотношении от общего объема инвестиций в основной капитал по национальной экономике) ежегодно сокращались, например, с 7,2% в 2000 г. до 5,2% в 2008 г. [8].

Учитывая предельную изношенность основных фондов предприятий производственной базы строительства, особенно цементной промышленности и промышленности строительного и дорожного машиностроения, отсутствие какого-либо существенного ежегодного их качественного и количественного прироста на фоне отсталого научно-технического уровня выпускаемой ею продукции, как показывали ранее выполненные расчеты, на развитие базы требовалось в 2-2,5 раза больше инвестиций, чем фактически направлялось [9].

^ Развитие цементной промышленности. Здесь уместно отметить следующее. Факторами, сдерживающими в 2009-2010 г. рост цен на цемент, помимо кризисных явлений в экономике, являлись пока нестабильный спрос на него, гибкая ценовая политика крупнейшего холдинга «Евроцемент групп», а также перспектива запуска беспрецедентного количества цементных заводов уже в 2011-2012 гг. общей мощностью 20-25 млн. т [3].

Третья проблема – создание и реализация в стране основ новой реальной и эффективной государственной жилищной политики, поскольку несмотря на ряд неоднократно предпринимаемых правительством шагов по развитию жилищного строительства (ФЦП «Жилище на 2002-2010 гг.», «Свой дом», «Гражданам России – доступное комфортное жилье» и др.), доступность получения жилья (соотношение доходов населения и цен на квартиры) в последние годы неизменно сокращалась, и семья даже с месячным доходом 30 тыс. руб. на человека не имела реальных шансов приобрести однокомнатную квартиру на отечественном рынке недвижимости. Во многом это обусловлено тем, что, как говорят девелоперы, в стране существует дефицит земельных площадей для строительства, и это немудрено, поскольку в нынешней ситуации земля стала объектом бесконтрольных спекуляций.

С этой проблемой связана еще одна и чрезвычайно болезненная – необходимость модернизации и замены изношенной производственной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения) и снижения чрезмерно высокой цены на подключения жилых домов к этим коммуникациям. С учетом изложенного крайне необходима новая системная жилищная политика с новыми реальными целями.

Как известно, важнейшей государственной задачей является проблема достижения в стране годового объема жилищного строительства, который обеспечивал бы выход на сооружение 1 кв. м жилья на жителя страны в 2020 г. При этом ввод жилья в России в расчете на одного жителя составил (кв. м): 1992 г. – 0,280; 1995 г. –0,277; 2000 г. – 0,208; 2005 г. – 0,307; 2007 г. – 0,431; 2008 г. – 0,452; 2009 г. – 0,425.

В то же время аналогичные показатели достигали: Китай – 1,15 кв. м; США – 1,35 кв. м

Согласно «Предположительной численности населения Российской Федерации до 2030 г.», разработанной Федеральной службой государственной статистики (ФСГС), численность населения РФ в 2020 г. составит от 137388 тыс. чел. (по низкому варианту прогноза) до 143670 тыс. чел. (по высокому варианту прогноза). По среднему варианту прогноза ФСГС численность населения РФ в 2020 г. может составить 141480 тыс. чел

Если принять, что в 2020 г. в России должно вводиться по 1 кв. м жилья на человека, то в том же году общий ввод жилья должен составить около 141,5 млн. кв. м. В целом прирост жилищного фонда в России к концу 2020 г. в этом случае может составить 1060 млн. кв. м, а с учетом имеющегося жилищного фонда в России (в 2008 г. 3060 млн. кв. м) достигнуть 4120 млн. кв. м. Это позволит довести обеспеченность жильем в 2020 г. в расчете на одного человека в среднем до 29,1 кв. м, т. е. улучшить этот показатель по сравнению с 2008 г. на 34%.

В 2005 г. произошел безудержный рост цен на рынке недвижимости, что стало следствием сокращения объема нового строительства и перманентного роста платежеспособного спроса. Как правило, доступным считается жилье, стоимость которого не превышает четырех годовых доходов семьи [3]. Рост цен в 2005-2006 гг. намного опередил рост доходов населения, что сделало приобретение квартир недоступным для большинства российских семей. При сохранении соотношения реальных доходов населения и реальных цен на жилье на уровне 2005 г. В большинстве регионов семье из двух человек со средним достатком необходимо работать не менее 25 лет, чтобы накопить на однокомнатную квартиру общей площадью 35 кв. м.

Сегодняшний устойчивый спрос на жилье обусловлен отнюдь не потребностью населения в улучшении жилищных условий, а скорее, мотивами, связанными в первую очередь с размещением инвестиций. На протяжении последних шести лет доходность владельцев жилой площади, рассчитанная без учета возможности получения прибыли от аренды, составляла в среднем по России 25% годовых, по Москве – не менее 35%, а в первом полугодии 2006 г. уровень цен на недвижимость возрос почти в 2 раза. На фоне других инвестиционных проектов жилая недвижимость ввиду впечатляющей ценовой динамики и относительно невысоких рисков для большинства состоятельных граждан стала выглядеть как оптимальный объект инвестирования. Спекулятивный спрос придал импульс росту цен в последние восемь лет после дефолта, когда российская недвижимость оказалась явно недооцененной. Этот рост цен стал одним из главных препятствий на пути обеспечения доступным жильем граждан России.

Cверхвысокие нормы рентабельности позволили строительным компаниям осуществлять рефинансирование образовавшихся финансовых резервов в развитие производственного комплекса. Однако строители не смогли воспользоваться преимуществами благоприятной конъюнктуры из-за отсутствия у них мотивировок для качественного отраслевого развития. Рост объемов жилищного строительства был обеспечен преимущественно вследствие высокой загрузки существующих мощностей промышленности строительных материалов. Между тем производство цемента, кирпича и стеновых панелей находится на пределе своих технических возможностей, следовательно, не сможет в дальнейшем обеспечивать растущие потребности страны. Оборудование, которое непосредственно используется в процессе строительства, также нуждается в срочной замене, поскольку большая его часть исчерпала свой физический ресурс.

Другим негативным фактором растущей конъюнктуры рынка недвижимости для строительных компаний стал дисбаланс спроса и предложения не только в количественном, но и в качественном отношении. Инвестору, размещающему свободные средства в недвижимость, как правило, безразлично, что из себя представляет тот или иной объект с точки зрения его потребительских качеств. В результате сложилась ситуация, когда рынок оперировал не квартирами, а абстрактными квадратными метрами, которые обладают крайне высокой ликвидностью безотносительно качества жилого помещения и его потребительских характеристик. Как следствие строительная индустрия стала предлагать те объекты, которые она в состоянии возвести, не опасаясь за их сбыт. Таким образом, рынок оказался наводнен по большей части либо низкокачественными панельными домами, построенными по технологии 1980-х годов, либо сверхдорогими кирпичными и монолитно-кирпичными строениями, недоступными для среднего покупателя. Между тем для обеспечения населения жильем необходимо именно массовое строительство – в крупных городах будущее массового жилищного строительства за современными крупнопанельными домами с улучшенными эксплуатационными характеристиками и низкой себестоимостью возведения.

Помимо неспособности российской строительной индустрии возводить качественное и в то же время недорогое жилье, существуют другие системные факторы, ограничивающие развитие массового жилищного строительства. В крупных городах остро стоит проблема наличия свободных территорий. В Москве и ближайшем Подмосковье имеется множество участков (промышленных зон, пустырей и др.), которые в принципе пригодны для размещения отдельных жилых зданий, но не для массового строительства жилья. Массовая застройка отличается от точечной масштабом работ – на небольшом участке реализация таких проектов нерентабельна: для панельного домостроения нужны совсем другие территории, которых нет ни в Москве, ни в ближайших ее окрестностях.

Системной проблемой для крупных городов становится также изношенная инфраструктура. Участившиеся в последние годы аварии на объектах жилищно-коммунального хозяйства и городских энергосистем стали следствием хронического недоинвестирования городской инфраструктуры. Поэтому, приступая к реализации планов массовой застройки, необходимо уделять намного больше внимания городскому хозяйству.

В регионах проблема массового жилищного строительства еще более остра. Большинство домостроительных комбинатов в регионах оказалось за гранью выживания, и на их восстановление потребуются колоссальные временные и материальные затраты. Действующие домостроительные комбинаты в основном территориально расположены в европейской части России, как правило, вблизи крупных городов. При современных транспортных тарифах перевозить стеновые панели домов на расстояние свыше 300 км нерентабельно, а потому удаленным регионам остается рассчитывать исключительно на создание собственных мощностей. Строительство нового домостроительного комбината обойдется в несколько сотен миллионов рублей, а по мере реализации плана застройки его мощности останутся невостребованными. В этой связи развитие собственных мощностей промышленного масштаба возможно только в областных центрах с населением не менее 500 тыс. чел. В более мелких населенных пунктах строительство завода по производству панелей неоправданно.

Обеспечение строительными материалами удаленных регионов – необходимое условие решения проблемы обеспеченности их населения новым доступным и комфортным жильем. Для устранения дефицита строительных материалов предлагаются всевозможные альтернативные подходы, включая использование инновационных технологий мобильного домостроения. Современные методики конструирования стеновых панелей позволяют размещать их на относительно небольших площадях, что делает возможным монтаж оборудования на платформе стандартного железнодорожного состава. При этом процедура монтажа, перемещения и демонтажа оборудования требует значительно меньше времени и финансовых издержек по сравнению со стационарным производством. Другим решением проблемы обеспечения массовым жильем населения удаленных регионов России является деревянное домостроение. В ряде развитых стран – Финляндии, Норвегии, США, Канаде – деревянное индивидуальное домостроение переведено на промышленную основу. Однако этот вариант подходит только для регионов, богатых лесными ресурсами и обладающих качественными технологиями переработки леса. Но если у российских лесопромышленников с первым условием проблем не возникает, то с наличием современного технологического оборудования существуют серьезные трудности, поскольку в последние годы российский леспромхоз ориентировался преимущественно на сырьевой экспорт необработанной древесины, не производя вложений в развитие технологий переработки.

Законодательные инициативы государства во многом определили тенденции жилищного строительства в последнее время. Наиболее масштабные последствия повлек за собой Федеральный Закон (№ 214) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принятый 30 декабря 2004г.

Существует мнение, что этот закон, жестко критикуемый представителями строительного бизнеса, фактически не работает – действительно, по новым правилам оформляется не более 10% сделок. В результате его внедрения многие застройщики перешли на так называемые «серые» схемы. Однако не стоит недооценивать определенный негативный эффект, вызванный принятием этого нормативно-правового акта. Сокращение на 50% рынка новостроек в середине 2009 г. и безудержный рост цен были по большей части спровоцированы изменением правового поля. Попытки риэлтеров «придержать» сбыт квартир также имели место и, безусловно, нелучшим образом сказались на динамике цен. Но принятие закона, во-первых, породило повышенные инфляционные ожидания среди покупателей недвижимости, а, во-вторых, переход некоторых компаний на альтернативные схемы финансирования строительных проектов потребовал некоторого времени. И если крупные компании с большим запасом финансовой прочности смогли с этим справиться, то мелким строительным фирмам пришлось нелегко – многие из них ушли с рынка.

В результате одни компании продали свои активы, опасаясь за будущее рынка, другие обанкротились. Рынок очистился от мелких застройщиков, хотя покупать новостройки стало отнюдь не безопаснее, поскольку большинство сделок не подпадает под юрисдикцию нового закона. Следствием этих процессов становится планомерный рост влияния на рынок наиболее крупных застройщиков и формирование на их основе локальных монополий.

Стремление власти придать первичному рынку недвижимости цивилизованные черты и обезопасить каждого инвестора от произвола строительных организаций, дорого обошлось не только покупателям квартир, но и строительным компаниям.

Новый закон «удобрил» почву для роста коррупции в бюрократических органах. По новым правилам застройщик не имеет права привлекать деньги инвесторов до получения разрешения на строительство, которое, как правило, является заключительным этапом, занимающим до полутора лет. У чиновников появилась новая возможность заработать на «ускорении процесса» выдачи бумаг, а у строителей – очередная «головная боль».

Абсурдной выглядит обоюдная ответственность банка и застройщика перед инвесторами. Банки, узнав о том, что они должны нести ответственность перед покупателями квартир, поспешили покинуть рынок кредитования застройщиков. Тот факт, что инвестор наделен правом одностороннего расторжения договора, также сказался на нежелании банков кредитовать застройщиков. Допустим, застройщик просрочил сдачу объекта, а инвестор реализовал право на изъятие своих средств.

Таким образом, банк остается без залога. В результате этого нововведения банковский сектор практически полностью прекратил финансирование строительных объектов.

Жизненная необходимость принятия законов, регламентирующих жилищное строительство, назрела давно. Основная их задача – избавление физических лиц от строительных рисков – решена с помощью закона о долевом участии в строительстве.

В текущем периоде жилищное строительство преимущественно осуществлялось за счет средств долевых участников. Однако параллельно необходимо и развитие строительной индустрии как таковой, поскольку внедренный законопроект крепко связал руки строителям. По-видимому, необходима разработка нового механизма финансирования строительных организаций, например, привлечение институциональных инвесторов, которые смогут заработать на строительных рисках.

Проблема ипотечного кредитования жилищного строительства. Общим местом в дискуссиях о механизмах удовлетворения спроса на жилье стала проблема развития ипотеки. Однако хотя развитие ипотечных программ идет очень быстро, реальных сдвигов в решении насущных проблем пока не произошло.

Напротив, темпы ввода жилья постепенно снижаются, а темпы роста цен – фантастические.

Бессмысленно говорить об ипотеке, абстрагируясь от системной проблемы обеспечения населения доступным жильем. Ипотека – не более, чем средство долгосрочного кредитования покупки жилья. Но жилищное кредитование – не панацея от решения вопроса обеспеченности населения жильем. Доступные кредиты в определенной степени формируют платежеспособный спрос, но удовлетворить его строительная индустрия не в состоянии. Так, решение проблемы покупки жилья в Москве и Подмосковье невозможно в настоящее время даже при условии развития ипотеки, так как здесь квартиры недоступны и в кредит. Нет смысла развивать ипотечное кредитование отдельно от строительного комплекса, скажем, в регионах Дальнего Востока и Сибири, где жилье практически не строится. Таким образом, при сохранении текущих тенденций в строительстве, прогноз развития рынка ипотечного кредитования весьма пессимистичен, несмотря на большой потенциал роста.

Многие специалисты считают, что ипотечные деньги провоцируют рост цен на недвижимость. В действительности, на рынке недвижимости образуется огромное количество не ипотечных, а спекулятивных денег – они-то и заставляют расти цены. И чем быстрее растут цены, тем больше привлекается на рынок средств.

Если бы в России была развита полноценная система ипотечного кредитования, как, например, в Германии или США, то ценовая конъюнктура была бы другой. Иной была бы и структура спроса, т.е. у покупателей квартир, стремящихся улучшить свои жилищные условия, были бы более жесткие требования к жилью. Такой «здоровый» спрос стимулировал бы качественное становление строительного комплекса, его переход от экстенсивного роста к интенсивному развитию. О том, что ипотека мало влияет на рынок недвижимости, говорит и тот факт, что с участием ипотечных кредитов осуществляется не более 5% сделок.

Государство понимает необходимость установления четких правил игры на рынке ипотечного кредитования. Благодаря усилиям Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, созданного в 1997 г., начала подавать первые признаки жизни двухуровневая модель ипотечного рефинансирования. С введением новых нормативных актов, касающихся эмиссии и обращения ипотечных ценных бумаг, у российских банков уже в ближайшие годы появилась бы возможность в полной мере оценить все преимущества ипотечного бизнеса, правда, пока неизвестно, какой будет реакция российского фондового рынка на новый объект инвестирования. Вполне возможно, что при условии обеспечения государством надлежащих гарантий по ипотечным облигациям, ими заинтересуются как крупные иностранные инвесторы, для которых эти бумаги давно перестали быть экзотикой, так и российские держатели портфелей, стремящиеся диверсифицировать инвестиционные риски (например, пенсионные фонды и крупные инвестиционные банки).

До тех пор, пока государство не погасит финансовых рисков ипотечных кредитов, банки не будут снижать ставку процента. На сегодняшний день она слишком высока для такого типа кредитов – 11-13%. При этом развитие потеки тормозится самой системой банковского обслуживания, так как получение ипотечного кредита – процедура сопряженная с массой трудностей бюрократического характера. Возможно, некоторый прогресс банковской системы поможет этой сфере бизнеса развиваться более динамично.

Меры экономической политики. По данным Министерства регионального развития, около 30% населения планирует улучшить жилищные условия за свой счет, т. е. является потенциальными покупателями квартир. До 2013 г. это может принести доход в сумме от 3 до 6 трлн. руб. Учитывая колоссальный потенциал развития жилищного строительства, государство, дав начало соответствующему национальному проекту, преследует не только социальные, но и экономические интересы. С развитием строительства мощный импульс получит вся российская промышленность.

С жильем намного проще, чем с другими отраслями: потенциал рыночного роста здесь весьма значителен, при этом в отличие от других отраслей не возникает проблемы конкурирующего импорта. В принципе, экономика и сама может обеспечить спрос на жилье, но только не там, где речь идет о массовом жилищном строительстве. Государство должно беспокоить именно доступное, социально-ориентированное строительство – без организующей роли власти в этом случае не обойтись. Но, безусловно, полного возвращения государства в отрасль произойти не должно – меры управляющего воздействия должны нести по большей части контрольный и экономико-политический, а не хозяйственный характер.

Какие проблемы в настоящее время испытывает строительный комплекс и что может предпринять государство для их разрешения? Основной недостаток государственной политики состоит в том, что подавляющее большинство включенных в ФЦП «Жилище» проектов направлено на стимулирование спроса на жилье: развитие ипотеки, помощь молодым семьям, военнослужащим и т. д. По некоторым оценкам, на эти цели только в 2006 г. намечалось направить около 50 млрд. руб. федеральных средств [5]. Причем это без учета инвестиций в ипотечное кредитование крупных коммерческих банков. Проблема платежеспособного спроса, безусловно, существует и во многих странах мира она разрешается посредством развития механизмов ипотечного кредитования. Однако одна лишь ипотека ситуации не разрешит: жилья в стране строится действительно очень мало, именно поэтому политика государства должна включать меры, направленные на увеличение объема предложения массового жилья.

Что следует предпринять сегодня, чтобы исправить возникшую ситуацию, фактически сорвавшую сроки реализации национального проекта? Прежде всего, усилить контроль за исполнением регламентов существующей законодательной базы в строительстве. По заявлениям чиновников, на сегодняшний день имеет место незаконное предоставление площадок под строительство в обход обязательных с осени 2005 г. земельных аукционов (с момента принятия соответствующего закона из предназначенных под застройку 1 тыс. участков на торги попало не более 100). Кроме того, необходимо ослабить власть монополий, сформировавшихся на локальных рынках, что способствует необоснованному росту цен и искусственному занижению объемов вводимого жилья.

В строительном комплексе наряду с частными существуют и более фундаментальные проблемы. Так, главной из них является деградация основных фондов в промышленности строительных материалов, особенно в регионах.

Государству необходимо признать тот факт, что массовое жилищное строительство не может являться самостоятельным доходным бизнесом, даже при наличии платежеспособного спроса и развитой ипотечной системы, поскольку эта деятельность априори сопряжена с высокими финансовыми рисками. Эффективное развитие строительной индустрии возможно только на основе совместного участия частного и государственного капиталов. Бизнес-структуры примут участие в реализации поставленных государством задач только в том случае, если государство компенсирует возникающие при этом системные риски. Существует механизм частно-государственного партнерства, при котором государственные средства попадают в частные структуры через систему субсидируемых целевых кредитов. Задействовав этот механизм, можно стимулировать развитие материально-технической базы строительного комплекса.

Сегодня участие государства в решении жилищного вопроса содержит в себе несколько пробелов без решения которых компании инвестиционно-строительного комплекса не будут заинтересованы и даже не способны диверсифицировать бизнес в сторону «комфортного и доступного» жилья эконом-класса. 
  1   2

Похожие:

Доклад на тему: «Актуальные проблемы развития строительного комплекса» icon«Актуальные проблемы и перспективы развития топливно-энергетического комплекса Украины»
Топливно-энергетический комплекс – основа экономики любого государства. От его состояния и перспективы развития зависит будущее страны,...
Доклад на тему: «Актуальные проблемы развития строительного комплекса» iconДоклад необходимо отправить не позднее 10 апреля 2012 года
Приглашаем Вас принять участие в III межвузовском круглом столе студентов и аспирантов на тему «актуальные проблемы осуществления...
Доклад на тему: «Актуальные проблемы развития строительного комплекса» iconПлан Роль и развитие строительного производства. Предмет изучения...
Курс «Основы строительного производства» является одной из дисциплин, формирующей инженера – строителя
Доклад на тему: «Актуальные проблемы развития строительного комплекса» iconАктуальные проблемы гражданского права
Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. А 43 Вып. 4 / Под ред проф. М. И. Брагинского. — М.: Издатель­ство норма,...
Доклад на тему: «Актуальные проблемы развития строительного комплекса» iconКодексы корпоративного поведения. Значение, содержание
Актуальные проблемы и тенденции развития акционерного регулирования на современном этапе
Доклад на тему: «Актуальные проблемы развития строительного комплекса» iconДоклад По Научно-исследовательскому семинару На тему «Политические...
Он является индикатором степени развития общества, политической расстановки сил, экономического развития и культуры. С давних времен...
Доклад на тему: «Актуальные проблемы развития строительного комплекса» iconДоклад-рассуждение на тему «Развитие гармоничной личности»
Автор: Котова Елена Валентиновна – руководитель Центра развития способностей ребёнка «Звёздочки на Земле»
Доклад на тему: «Актуальные проблемы развития строительного комплекса» iconЛекция 1 Актуальные педагогические проблемы, их классификация и специфика...
Это проблемы, связанные с адаптацией нового поколения к разным видам деятельности человека в современном для него обществе
Доклад на тему: «Актуальные проблемы развития строительного комплекса» iconО. В. Сафронова // Мировая экономика и международные отношения в...
Сафронова, О. В. Постпозитивистский «большой спор» и его значение для развития науки о международных отношениях / О. В. Сафронова...
Доклад на тему: «Актуальные проблемы развития строительного комплекса» iconРоссийской федерации слушательское научное общество информационное письмо
Академии фсб россии состоится VI ежегодная межвузовская научная конференция слушателей, студентов, адъюнктов и аспирантов на тему...
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2015
контакты
userdocs.ru
Главная страница