В объект недвижимости


НазваниеВ объект недвижимости
страница1/7
Дата публикации31.07.2013
Размер0.8 Mb.
ТипМетодические указания
userdocs.ru > Финансы > Методические указания
  1   2   3   4   5   6   7


Федеральное агентство по образованию
Томский государственный

архитектурно-строительный университет


ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ

В ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания к курсовому

и дипломному проектированию




Составитель Т. Ю. Овсянникова


Томск  2010

Оценка эффективности инвестиций в объект недвижимости: методические указания к курсовому и дипломному проектированию / Сост. Т. Ю. Овсянникова.  Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2010. 55 с.
Рецензенты О.В. Котова

Редактор Е.Ю. Глотова

Методические указания составлены в соответствии с учебным планом специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» и рабочей программой дисциплины «Экономическая оценка инвестиций в недвижимость». Предназначены для методического руководства при курсовом проектировании по данной дисциплине и выполнении раздела выпускной квалификационной работы для студентов специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» всех форм обучения. Методические указания также могут быть использованы при выполнении соответствующих разделов бакалаврских работ и магистерских диссертаций по направлениям «Строительство» и «Менеджмент».
Печатаются по решению методического семинара кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью № от .

Утверждены и введены в действие проректором по учебной работе В.В. Дзюбо
с 01.01.2010

до 01.01.2015

Подписано в печать

Формат 60x90/16. Бумага офсет. Гарнитура Таймс, печать офсет.

Уч.-изд. л. 0,8. Тираж 300 экз. Заказ №

Изд-во ТГАСУ, 634003, г. Томск, пл. Соляная, 2.

Отпечатано с оригинал-макета в ООП ТГАСУ.

634003, г. Томск, ул. Партизанская, 15.

ОГЛАВЛЕНИЕ





  1. Общие положения

3

  1. Оценка инвестиций в объект недвижимости

4

2.1. Постановка задачи

5

2.2. Содержание и порядок выполнения работы

6

3. Рекомендуемая литература

36

Приложение 1. Задание и исходные данные к курсовой работе

37

Приложение 2. Требования к оформлению курсовой работы и образец титульного листа


49

Приложение 3. Контрольные вопросы по дисциплине «Экономическая оценка инвестиций в недвижимость»


51


^ 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Целью курсовой работы, выполняемой при изучении спецкурса «Экономическая оценка инвестиций в недвижимость», является систематизация и закрепление теоретических знаний по вопросам экономической оценки инвестиций в объекты недвижимости.

1.2. Курсовая работа представляет собой расчетно-аналитическую работу, содержащую расчеты основных показателей эффективности инвестиций в покупку, строительство или реконструкцию объектов недвижимости. Теоретические основы и методика экономического обоснования инвестиционных проектов изложены в Методических рекомендациях [1] и учебном пособии [2].

1.3. Курсовая работа выполняется в виде пояснительной записки в соответствии с заданием, приведенным в Приложении 1. Работу рекомендуется выполнять с использованием программного пакета Microsoft Office (Microsoft Word, Microsoft Excel, Microsoft Graft). Требования к оформлению курсовой работы приведены в Приложении 2. На титульном листе в названии курсовой работы указывается наименование объекта недвижимости в соответствии с вариантом задания.

1.4. Формой итоговой аттестации по курсовой работе является защита работы и дифференцированный зачет.

1.5. Курсовая работа выполняется по вариантам. Вариант работы принимается по последним двум цифрам номера зачетной книжки. Так, если номер зачетной книжки заканчивается на 01, следует выполнять первый вариант, если на 11 – следует выполнять 11 вариант и т.д. Если последние цифры номера зачетной книжки больше 20, то вариант определяется путем вычитания числа, кратного 20. Например, если номер зачетной книжки заканчивается на 46, то следует выполнять вариант № 6 (46-20-20=6). Номер варианта указывается на титульном листе.

1.6. В качестве базовой денежной единицы в работе принят рубль. Для удобства все расчеты можно выполнять в миллионах рублей.

1.7. В выпускных квалификационных работах (дипломных проектах, бакалаврских работах, магистерских диссертациях) расчеты выполняются по индивидуальному заданию или исходной информации по реальному инвестиционному проекту.

1.8. При выполнении раздела по оценке эффективности инвестиций в выпускных квалификационных работах наряду с данными методическими указаниями рекомендуется использовать методические указания [3].
^ 2. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Постановка задачи

Девелопер рассматривает возможность и целесообразность осуществления инвестиционного проекта, предусматривающего покупку объекта коммерческой недвижимости с последующей его реконструкцией и сдачей в долгосрочную аренду. Необходимо произвести экономическую оценку эффективности инвестиций в данный проект и сделать вывод о целесообразности его реализации.

Для решения данной задачи следует определить общую потребность в инвестициях, необходимых для реализации проекта, выбрать наиболее эффективный график финансирования реконструкции, рассчитать финансовые показатели проекта, определить показатели эффективности инвестиций и сделать вывод о целесообразности осуществления рассматриваемого инвестиционного проекта.

Наименование объектов недвижимости и исходные данные для выполнения курсовой работы приведены в Приложении 1 по вариантам.

При выполнении раздела выпускной квалификационной работы исходные данные определяются по заданию на выполнение соответствующей работы.

^ 2.2. Содержание и порядок выполнения работы

2.2.1. Краткая характеристика инвестиционного проекта (резюме)

Целью данного этапа работы является характеристика основных параметров инвестиционного проекта. Данный раздел представляется в форме резюме, первая часть которого составляется на основе исходных данных к курсовой работе, приведенных в Приложении 1, или данных задания к выпускной квалификационной работе. В этой части дается общая характеристика объекта недвижимости и его основные технико-экономические показатели. Во второй части резюме приводятся рассчитанные в последующих разделах работы показатели эффективности инвестиционного проекта. Вторая часть резюме оформляется после завершения всех расчетов.

^ 2.2.2. Расчет общей потребности в инвестициях на приобретение и реконструкцию объекта коммерческой недвижимости

Общая потребность в инвестициях определяется суммой денежных средств, необходимых для осуществления инвестиционного проекта. Сумма инвестиций включает затраты девелопера на покупку объекта коммерческой недвижимости и его реконструкцию:



где – инвестиции, необходимые для осуществления инвестиционного проекта, млн. руб.;

– рыночная стоимость объекта недвижимости, млн. руб.

– сумма инвестиций в реконструкцию объекта, млн. руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости в курсовой работе принимается по исходным данным, приведенным в задании. При выполнении выпускных квалификационных работ рыночная стоимость объекта может рассчитываться дипломником на основе трех подходов в соответствии с принятой методологией и стандартами оценки объектов недвижимости [4].

Сумма инвестиций в реконструкцию объекта недвижимости складывается из суммы капитальных вложений, необходимых для реконструкции объекта, суммы начального оборотного капитала, необходимого для запуска объекта недвижимости в эксплуатацию, и суммы нематериальных активов, связанных с формированием бренда и продвижением объекта на рынок недвижимости:


где – инвестиции, необходимые для осуществления реконструкции объекта недвижимости, млн. руб.;

– капитальные вложения в реконструкцию, млн. руб.;

– инвестиции в начальный оборотный капитал, млн. руб.;

– инвестиции в нематериальные активы организации, млн. руб.
Капитальные вложения в реконструкцию объекта недвижимости определяются стоимостью проектно-изыскательских работ, стоимостью ремонтно-строительных работ, стоимостью приобретения и монтажа инженерного и технологического оборудования, затратами на оформление земельного участка под объектом недвижимости и др. В данном проекте под технологическим оборудованием понимается специальное офисное оборудование (оборудование систем безопасности, систем климат-контроля, связи и т.д.) или торговое оборудование.


где – стоимость проектно-изыскательских работ, млн. руб.;

– стоимость строительно-монтажных работ, млн. руб.;

– стоимость оборудования и затраты на его монтаж, стоимость инвентаря, млн. руб.;

– прочие работы и затраты, млн. руб.
Стоимость прочих работ и затрат, включаемых в капитальные вложения на реконструкцию, связана, в основном, с покупкой земельного участка и его подготовкой к строительству. В курсовой работе эти затраты не учитываются, так как стоимость земли входит в стоимость покупаемого объекта недвижимости.

Инвестиции в начальный оборотной капитал включают затраты на формирование начальных производственных запасов и начального резерва финансовых средств. В курсовой работе начальный оборотный капитал включает только средства финансового резерва. В выпускных квалификационных работах рекомендуется определить дополнительно затраты на формирование начальных производственных или торговых запасов исходя из назначения объектов недвижимости.

Инвестиции в нематериальные активы представляют собой затраты на разработку торговой марки, приобретение программных продуктов, затраты на позиционирование объекта на рынке недвижимости и в информационном пространстве.

Расчет потребности в инвестициях рекомендуется выполнять в форме таблицы 1, занося в соответствующие графы данные о стоимости работ или затрат.

Общая потребность в инвестициях, необходимых для создания объекта, в курсовой работе определяется на основе исходных данных, приведенных в Приложении 1.

Таблица 1

Расчет общей потребности в инвестициях для реализации проекта



№ п.п.

Наименование работ или

затрат

Инвестиции в основной капитал

(капитальные вложения)

Инвестиции в начальный оборотный

капитал

Инвестиции в нематериальные активы

1.

Рыночная стоимость объекта недвижимости до реконструкции




-

-

2.

Капитальные вложения в реконструкцию объекта

в том числе:










2.1

Стоимость проектно-изыска-тельских работ










2.2

Стоимость строительно-монтажных работ










2.3

Стоимость оборудования и затраты на его монтаж













^ ИТОГО

инвестиций в объект недвижимости





При выполнении выпускных квалификационных работ потребность в инвестициях определяется на основе сметных расчетов в соответствии с рекомендациями [5]. Стоимость проектно-изыскательских работ определяется по Справочнику базовых цен на проектирование [6]. Стоимость строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ может определяться как базисно-индексным методом по территориальным единичным расценкам (ТЕР), так и по укрупненным показателям стоимости работ по строительным ценникам [7]. Стоимость оборудования рассчитывается на основе спецификаций и цен коммерческих предложений поставщиков.
^ 2.2.3. Выбор варианта финансирования реконструкции объекта недвижимости

Поскольку при реализации инвестиционных проектов возможно различное распределение инвестиций по шагам расчетного периода, необходимо сравнить предложенные варианты графиков осуществления инвестиций в реконструкцию объекта (см. исходные данные) и выбрать наиболее эффективный вариант.

Предварительно необходимо рассчитать сумму инвестиций в основной капитал (капитальных вложений) на каждом шаге инвестиционного периода исходя из общей потребности в капитальных вложениях в реконструкцию объекта недвижимости и графика финансирования, приведенного в Приложении 1.

Сумма капитальных вложений на шаге t определяется по графику осуществления инвестиций, приведенному в исходных данных, от общей суммы капитальных вложений в реконструкцию, определенных в таблице 1:


где – капитальные вложения в реконструкцию объекта на шаге t, млн. руб.

– доля капитальных вложений, осуществляемых на шаге t согласно графику финансирования, %.

Расчеты рекомендуется выполнять в форме табл. 2.

Распределение инвестиций по вариантам финансирования проекта необходимо представить графически (рис. 1), исходя из того, что инвестиции являются затратами (денежный поток имеет отрицательное значение).
Таблица 2

Расчет суммы капитальных вложений

на каждом шаге расчетного периода





Продолжительность

периода осуществления капитальных вложений, кварталы

Всего

1

2

3





1. Процент осуществления капитальных вложений на шаге t, %:



















1 вариант
















100

2 вариант
















100

2. Сумма капитальных вложений на шаге t,



















1 вариант



















2 вариант






















Рис.1. График распределения инвестиций по варианту

реализации проекта

Для выбора эффективного варианта осуществления инвестиций в основной капитал необходимо рассчитать и сравнить суммарные дисконтированные капитальные вложения по вариантам и выбрать вариант с наименьшей суммой приведенных инвестиций. Дисконтирование осуществляется с помощью коэффициента дисконтирования на каждом шаге t периода осуществления капитальных вложений . Коэффициент дисконтирования рассчитывается по формуле:



где – норма дисконта по проекту.
Норма дисконта здесь и далее в расчетах принимается по ставке доходности долгосрочных депозитов в банке в десятичном измерении:



где – ставка доходности долгосрочных депозитов в банке, % (см. исходные данные).
Затем рассчитывается величина дисконтированных (приведенных к начальному моменту времени) капитальных вложений на каждом шаге t и определяется суммарная величина дисконтированных инвестиций по первому и второму варианту. Окончательно выбирается вариант с минимальным значением суммарных дисконтированных инвестиций :



Расчет рекомендуется выполнять в форме таблицы 3 или как продолжение таблицы 2.
Таблица 3

Расчет суммарных приведенных инвестиций в основной капитал по вариантам финансирования проекта





Продолжительность

периода осуществления капитальных вложений, кварталы

Всего

1

2

3





1. Коэффициент дисконтирования на шаге t



















2. Дисконтированная сумма капитальных вложений на шаге t



















1 вариант



















2 вариант





















После определения суммарных дисконтированных инвестиций необходимо сделать вывод о том, какой вариант инвестирования проекта выбирается для дальнейших расчетов.
  1   2   3   4   5   6   7

Похожие:

В объект недвижимости iconТематика курсовых работ по дисциплине «экономика недвижимости»
Этапы формирования Российского рынка недвижимости. Региональный рынок недвижимости
В объект недвижимости iconЗа что мы берём вознаграждение?
В агентстве недвижимости «Ренессанс», г. Ялта работают только опытные риэлторы и юристы с многолетним стажем в сфере недвижимости,...
В объект недвижимости iconЭкономика недвижимости
Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости 
В объект недвижимости iconАгентство Недвижимости «Текстильная 10»
Оформление сделок по недвижимости с использованием ипотечных кредитов; банковских ячеек
В объект недвижимости iconАгентство Недвижимости
Продажа любой недвижимости: поможем Вам быстро оформить и продать земельные участки, дома, квартиры, комнаты
В объект недвижимости iconКоммерческое предложение от Электронного агентства недвижимости
Вам о нужном варианте объекта недвижимости при появлении на сайте в виде смс-сообщения, по icq, электронной почте
В объект недвижимости iconОсновные понятия и термины, применяемые в документе Риэлторская деятельность
Кемеровской области, и являются обязательными для применения агентствами недвижимости, имеющими Единый Кузбасский сертификат профессиональных...
В объект недвижимости icon«Риэлтор под ключ»
Практический учебный курс для риэлторов (агентов по продаже недвижимости), работающих или начинающих работать с жилой недвижимостью...
В объект недвижимости icon49. Понятие и виды водных объектов. Водный объект
Водный объект природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором...
В объект недвижимости iconОценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода
На начальном этапе формирования рынка недвижимости современной России в условиях дефицита информации о сделках с объектами различного...
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2015
контакты
userdocs.ru
Главная страница