Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов


НазваниеВопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов
страница17/46
Дата публикации21.03.2013
Размер1.65 Mb.
ТипДокументы
userdocs.ru > География > Документы
1   ...   13   14   15   16   17   18   19   20   ...   46
^

Основные формы передачи недвижимого имущества


Можно выделить три категории

1 Договор, направленный на передачу недвижимого имущества в собственность или во временное пользование.

Собственность: купля-продажа, мена, дарение

Врем. пользование: аренда, найм, безвозмездное пользование

2 Договор, направленный на выполнение работ и оказание услуг: доверительное управление, агентирование, поручение, оказание услуг.

3 Договор направленный на достижение цели, единой для всех участников: о совместной деятельности

  1. ^

    Субъекты деятельности по управлению недвижимости


Отличительная особенность рынка недвижимости- наличие значительного кол-ва субъектов прямо или косвенно задействованных на рынке.

Выделяют четыре группы участников:

1 продавцы, арендодатели (физ. и юр. лица которые владеют документально подтвержденными правами на объекты недвижимости, готовые продать свое недвижимое имущество другому лицу-покупателю, или сдать его в аренду на определенный срок).

2 покупатели, арендаторы (физ. и юр. лица которые хотят и могут с финансовой и юридической точки зрения приобрести или арендовать О.Н. с целью его пользования в качестве операционной или коммерческой недвижимости).

В обоих группах субъектами могут выступать управляющие недвижимостью компании

3 Профессиональные участники, посредники, консультанты(управ. компании и др. , которые обслуживают недвижимость, ее собственников, потенциальных покупателей недвижимости). Иначе компании называют поставщиками товаров, работ и услуг на рынке недвижимости.

К ним относятся: эксплуатац. компании, консалтинговые, риэлтерские компании, кредитные организации, профессиональные организации управляющих недвижимостью, кадровые агентства.

4 Государственные надзорные и регулирующие органы

Участие органов государственной власти осуществляется в соответствии с законодательством РФ и НПА региональных и местных органов власти. Гос. надзорные и регулирующие органы осущ. Регулирование и контроль над состоянием объекта управления или деятельностью на нем пользователя.

РосПотребНадзор, Федеральная служба регистрации кадастра и картографии, К Г А, прокуратура, КУГИ, фонд имущества, ГУИОН(ПИБы), КЗРиЗ, КГиОП

  1. ^

    Виды и организационные формы управляющих компаний


Упр. Компанией может выступать как ф.л. так и юр.л. с установленной законом организационно-правовой формой.

К основным видам относятся:

-риэлтерский (начав с оказания услуг собственникам по сдаче в аренду их зданий, постепенно берут на себя часть функций по управлению О.Н.)

- компании застройщики (после завершения строительства принимают функции эксплуатирующей компании с целью дальнейшего закрепления объекта(реального источника дохода) за собой и по мере расширения предоставляемых услуг и увеличения перечня объектов перерастают в управляющие компании.

- крупные собственники (организуют структурные подразделения по управлению принадлежащими им О.Н., которые затем перерастают в самостоятельные управляющие компании).

- консалтинговые компании (консультанты в инвестировании, проектировании, строительстве, эксплуатации, которые в портфеле услуг содержат У.Н.)

  1. ^

    Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.


Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ) земельного участка формулируется как использование, выбранное среди достаточного числа разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала его местоположения, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также от технологической и финансовой обоснованности.

^ Потенциал местоположения земельного участка - основной фактор, влияющий на его стоимость. Например, если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах, если склад - необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д. При анализе варианта использования участка необходимо учесть различные неудобства или негативные факты, сопутствующие данному варианту, и отметить их на карте.

^ Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка осуществляется, чтобы определить, насколько тот или иной вариант использования участка “разумно вписывается” в характер спроса и предложения на данном рынке. В ходе данного анализа рассматриваются:

инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.);

демографическая ситуация в районе, где расположен участок (возрастной состав населения, его платежеспособность);возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д.

Иными словами, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется выпускать на рассматриваемом участке, и делается вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.

^ Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения: действующего законодательства; градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и пр.); перспективных решений по районной планировке участка; ограничений местной администрации и требований местного населения.

Важными факторами НиНЭИ земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы). При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, объект какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.

^ Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.

^ Финансовая обоснованность инвестиционного проекта - один из основных факторов реализации принципа НиНЭИ земельного участка. В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Ниже рассматривается пример НиНЭИ земельного участка. Суть принципа НиНЭИ земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе оптимального исходя из величины остаточной стоимости земли.

На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности проекта. Например, если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена промышленная застройка, отбираемые варианты должны предусматривать организацию промышленного производства. На втором этапе анализа НиНЭИ земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного от комплекса на две части, относящиеся к земле и к зданиям. Это разделение осуществляется обычно с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным.

1   ...   13   14   15   16   17   18   19   20   ...   46

Похожие:

Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconВопросы к государственному междисциплинарному экзамену по специальности...
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену по специальности 080105. 65 «Финансы и кредит»
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconВопросы для подготовки к итоговому государственному междисциплинарному экзамену
Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности транспортного предприятия
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconОбзорных лекций и консультаций к государственному (междисциплинарному)...

Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconТеоретические вопросы и практические задания для подготовки к государственному...
Поведение потребителей. Значение изучения поведения потребителей для предпринимательской деятельности
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconВопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов...
Проблема ограниченности ресурсов и безграничность потребностей. Факторы производства, проблемы их оптимальной комбинации и эффективного...
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconВопросы к междисциплинарному государственному экзамену
Социально-культурная деятельность как специализированная область общественной практики, ее цели, понятия и основания
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconОбзорные лекции по государственному междисциплинарному экзамену специальности

Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconПеречень вопросов для подготовки к междисциплинарному государственному экзамену
Сущность pr -деятельности. Взаимосвязь и различие pr со смежными областями деятельности
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов icon2012 2013 уч год Вопросы к Государственному междисциплинарному экзамену...
Оценка основных фондов. Физический и моральный износ. Амортизация основных фондов
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconПеречень вопросов к государственному междисциплинарному экзамену
Порядок получения согласовательной и разрешительной документации при открытии ресторана
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2020
контакты
userdocs.ru
Главная страница