«Оценка собственности»


Скачать 186.4 Kb.
Название«Оценка собственности»
Дата публикации21.05.2013
Размер186.4 Kb.
ТипОтчет
userdocs.ru > Бухгалтерия > Отчет
Министерство образования и науки РФ

ФГАОУ ВПО «Северо-Восточный федеральный университет им.М.К.Аммосова»

Инженерно-технический институт

РЕФЕРАТ

по дисциплине: «Оценка собственности»

на тему: «Составление отчета об оценке объекта недвижимости»
Выполнил ст. гр.ЭУН-08-1

Алексеева А.А.

Проверил: Табыисова А.И.

Якутск, 2012 г.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Основная часть: Отчет

Заключение

Перечень использованной литературы

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Цель: применить на практике знания, полученные по дисциплинам основы оценки недвижимости, оценка собственности.

Задача: составить отчет об оценке трехкомнатной квартиры в городе Якутске по улице Петровского, 32.

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.


ОТЧЕТ

  1. Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)

25 октября 2012 г.

  1. Порядковый номер - №001

  2. Задание на оценку:

а) объект оценки - 3х-комнатная квартира по ул. Петровского, 32 кв.40;

б) имущественные права на объект оценки - объект находится в собственности.

в) цель оценки - определение рыночной стоимости квартиры;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения - при совершении сделок купли-продажи;

д) вид стоимости – рыночная стоимость;

е) дата оценки – 25 октября 2012г;

ж) срок проведения оценки – 1 неделя;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка – рыночная стоимость 3х-комнатной квартиры на октябрь месяц в центре г.Якутска.

  1. Сведения о заказчике, сведения об оценщике.

О заказчике - физическом лице:

  1. Ф.И.О.: Алексеева Алиса Алексеевна;

  2. Паспортные данные: 9811 363873, выдан отделом УФМС России по РС(Я) в г.Якутске 14.09.2011г.


Об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой:

  1. Ф.И.О.: Иванов Иван Иванович;

  2. Паспортные данные: 9811 556789, выдан отделом УФМС России по РС(Я) в г.Якутске 08.05.2011г.;

  3. член СРО оценщиков;

  4. диплом высшего образования по специальности: оценщик, стаж работы: 5 лет.




  1. Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их использования при проведении оценки данного объекта:

  • Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"

  • Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"

  • Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"




  1. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Объект оценки находится в Республике Саха(Якутия), г.Якутск по ул. Петровского, 32 кв.40

^ Общие сведения о квартире:

Квартира расположена на 1 этаже

Год постройки: 2011г.

Общая площадь: 82,5 кв.м.

Наружные стены: крупнопанельные

Перегородки: бетонные

Перекрытия: монолитные

^ Технические характеристики дома:

Средняя высота помещений: 2.76 м

Санузел не совмещен

Наличие элементов благоустройства:

Ванная (душ) - есть

Водопровод - есть

Газ - есть

Горячее водоснабжение - есть

Канализация - есть

Лифт - есть

Мусоропровод - нет

Телевидение - есть

Телефон - есть

Центральное отопление - есть

Электроосвещение - есть

^ Дополнительные сведения о квартире:

Евроремонт, окна выходят на 2 стороны, 2 лоджии

Данные взяты с технического паспорта (см.приложение)


  1. Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Основные отличия, влияющие на стоимость объекта:

    • местоположение и соседское окружение;

    • условия финансирования (продажа в кредит, оплата части бартером, передача долгов, наличные деньги);

    • условия сделки (давление на продавца, наличие семейной или деловой связи между сторонами);

    • дата совершения сделки (c учетом инфляции);

    • физические характеристики (размер, возраст, износ);

    • экономические характеристики (затраты на содержание, качество управления, условия и сроки аренды);

    • способ использования (квартира под магазин и такая же квартира под жилье);

    • компоненты стоимости непосредственно не связанные с недвижимостью (оборудование, мебель).

  1. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке с применением подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки

Для оценки данного объекта недвижимости использовали только сравнительный подход, т.к.:

  1. Объект оценки представляет собой квартиру жилого назначения, имеется большая база данных по ценам предложения к продаже аналогичных объектов, которая позволяет с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости методы сравнительного подхода. Применение затратного подхода для объектов, расположенных в плотно застроенной части городской черты, предполагает большую погрешность, что в ходе взвешивания результатов может привести к искажению достоверной стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода.

  2. Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от заказчика, что данный объект будет использоваться исключительно по назначению, т.е. будущий собственник не планирует сдавать его в аренду с целью извлечения дохода.
^

Определение поправок и порядок их внесения


Корректировки на зависимой основе:

1. Скидка на торг.

Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке недвижимости, которые, как правило, происходят по более низким ценам. Поскольку объекты-аналоги выставлены на продажу, но не проданы, то с учетом ликвидности подобной недвижимости, а также величины комиссионных, взимаемых агентствами недвижимости, в объекты-аналоги вносится корректирующая поправка в размере -9% в соответствии с рекомендуемыми значениями скидок на торг (Источник: Аналитический отдел ООО «БЕЛАЗОР» http://www.belazor.ru/publikacii/skidka-na-torg-pri-padajuschem).
Рекомендуемые значения скидок на торг для населенных пунктов с различной численностью населения, %.

численность населенного пункта, тыс.чел

жилая

торговая

офисная

производственная и складская недвижимость

земельные участки

при продаже

при аренде

при продаже

при аренде

при продаже

при аренде

при продаже

при аренде

при продаже

более 500

11%

8%

15%

13%

15%

14%

15%

13%

15%

250-500

9%

6%

13%

11%

13%

12%

13%

11%

13%

менее 250

9%

6%

13%

11%

13%

12%

13%

11%

13%


2. ^ Юридически передаваемые права.

Объект оценки и объекты-аналоги имеют идентичный объем передаваемых прав – право собственности, корректировка отсутствует.

3. Финансовые условия.

Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

4. ^ Условия продажи.

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.

5. ^ Время предложения.

Под данной поправкой понимается учет изменения стоимости объекта недвижимости во времени. В данном случае корректировка отсутствует, так как аналоги выставлены на продажу в октябре 2012 г. срок экспозиции 1 месяц.

^ Корректировки на независимой основе:

6. Местоположение.

Стоимость объекта недвижимости напрямую зависит от пространственно-территориальных координат его размещения. При прочих равных условиях объекты, расположенные в различном удалении от центра, имеют разную стоимость. Поправка рассчитана на основании Анализа рынка квартир в г.Якутске средних цен.


Все объекты-аналоги находятся в центре города, поэтому никаких поправок нет. Средняя стоимость трехкомнатной квартиры в доме 112 серии в центре города в октябре 2012г составляла 5 450 тыс.руб.

(данные взяты с сайта www.sakha.ria.ru и с архива ООО «ВДВ-Недвижимость»)
7.^ Площадь строения.

Корректировка по площади предусматривает разницу в ценах, обусловленную различиями в площади (объеме) объекта оценки и объектов-аналогов. Объект оценки и объекты-аналоги находятся в одном диапазоне по площади, корректировка по данному фактору не проводилась.
8. Этаж.

Стоимость квартир на первых или последних этажах жилых зданий ниже, чем квартир, находящихся на средних этажах. В данном случае объект оценки и объект-аналог №4 расположены на первом и на последнем этажах, что является фактором, понижающим стоимость, объекты-аналоги №1,2,3,5 на средних этажах - что является фактором, повышающим стоимость.

9. Тип дома.

Объект оценки и объекты-аналоги, кроме №4 находятся в одинаковых домах, построенных из идентичных строительных материалов.

Дома индивидуальной планировки ценятся дороже, чем 112 серии. Корректировку приняли 8%

^ 10. Фактическое состояние дома.

Состояние объекта оценки и объектов-аналогов равноценно, корректировка по данному фактору не проводилась.

11. Наличие ремонта.

Как правило, различают следующие виды ремонта: черновой, простой, улучшенный и ремонт с индивидуальным дизайном.

Черновой ремонт включает штукатурку, отопление.

Простой ремонт – обои, линолеум, обычный санузел и т.д.

Повышенный ремонт – подвесные потолки, ламинат, стеновые панели, керамические плитки и т.д.

Ремонт с индивидуальным дизайном бывает в современном, старинном и в других стилях с разными сложными архитектурными дизайнами.

Анализ рынка стоимости ремонтных работ, строительных материалов показал, что стоимость различается в зависимости от качества примененных материалов. Влияние данного фактора на стоимость квартиры в среднем составляет до 15000 руб.1 Величина поправок на внутреннее состояние определена на основании анализа информации и приведена в таблице.


Средние затраты на ремонт за 1 кв.м./руб.

Объект оценки

Сопоставимый объект

без отделки

требуется капитальный ремонт

под чистовую отделку

требуется косметический ремонт

хорошее

евроремонт (повышенное качество отделки)

эксклюзивный евроремонт

без отделки

0

-1500

-3000

-4000

-5000

-1000

-15000

требуется капитальный ремонт

1500

0

-3000

-4000

-5000

-1000

-15000

под чистовую отделку

3000

3000

0

-3000

-4000

-8000

-12000

требуется косметический ремонт

4000

4000

3000

0

-3000

-5000

-10000

хорошее

5000

5000

4000

3000

0

-4000

-6500

евроремонт (повышенное качество отделки)

10000

10000

8000

5000

4000

0

-3500

эксклюзивный евроремонт

-15000

-15000

12000

10000

6500

3500

0


12. ^ Инженерные коммуникации.

Объект оценки и объекты-аналоги обеспечены электроснабжением, водоснабжением, канализацией, центральным отоплением, газоснабжением, поэтому корректировка принимается в размере 0%.

13. Инфраструктура.

Объект оценки расположен в районе с развитой инфраструктурой, как и все объекты-аналоги, корректировка отсутствует.

14. ^ Дополнительная информация.

Нередко в цену продажи объекта-аналога включаются предметы собственности, не являющиеся элементами объекта недвижимости: личное имущество. Иногда такого рода элементы оказываются в составе недвижимого имущества.

Объекты-аналоги №2,4,5 выставлены на продажу без мебели, бытовой техники, корректировка определена на уровне 0%. Объект-аналог №1 выставлен на продажу с мебелью, корректировка принята на уровне -10%, объект-аналог №2 не имеет пластиковых окон +5%, объект-аналог №3 имеет встроенный камин, гардероб -5%, объект-аналог №4 имеет кладовую -5%, в объекте-аналоге №5 окна выходят только в одну сторону, корректриовка +5%.

Получаем скорректированную стоимость по удельным весам.

Для расчета весов проделаем следующие вычисления:

  • найдем изменение скорректированной стоимости к исходной;

  • найдем сумму всех баллов изменений скорректированной стоимости к исходной;

  • по отношению суммы баллов к сумме баллов скорректированной стоимости к исходной найдем расчетный вес подхода в процентах.




  1. Согласование результатов.

В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
Расчет согласованной рыночной стоимости


Наименование подхода

Значение, руб.

Итоговая стоимость, руб.

Затратный

-

-

Доходный

-

-

Сравнительный

5 920 000

5 920 000

Рыночная стоимость объекта оценки




5 920 000


Заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки составляет 5 920 000 рублей (5 миллионов девятьсот двадцать тысяч рублей).


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основываясь на федеральных стандартах оценки, составила отчет об оценке 3х-комнатной квартиры в доме 112 серии по ул. Петровского, 32.

В составлении отчета применялся сравнительный подход, основанный на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Сначала провела сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, затем скорректировала значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, и согласовала результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Итак, по заключению отчета, рыночная стоимость 3х-комнатной квартиры по ул. Петровского,32 составила 5 920 000 рублей.

^ ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.2098 г. № 135-ФЗ;

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256;

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» , утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255;

4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» , утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254.

1


Похожие:

«Оценка собственности» iconО собственности
Она же позволяет пользоваться материальным благополучием. — Оценка роскоши. — Ее гибельное вли­яние на людей, пользующихся ею. —...
«Оценка собственности» iconОтношения собственности
Понятие «собственность». Экономическое содержание «собственности» и формы собственности
«Оценка собственности» iconВопросы к экзамену по дисциплине: «Оценка стоимости нематериальных...
Понятия: «Интеллектуальная собственность», «Нематериальные активы» в бухгалтерском понимании
«Оценка собственности» iconОбщее положение о праве собственности
Права собственности в объективном смысле – это совокупность норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих отношения собственности,...
«Оценка собственности» iconЭкзаменационный тест по курсу
Оценка "3" ставится набравшему 12 17 баллов. Оценка "4" 18-20 баллов. Оценка "5"- 21 балл и более. Контрольное время 60 минут
«Оценка собственности» iconЭкзаменационный тест по курсу
Оценка "3" ставится набравшему 19-27 баллов. Оценка "4" 28-32 балла. Оценка "5"- 33 балла и более. Контрольное время 60 минут
«Оценка собственности» iconЭкзаменационный тест по курсу
Оценка "3" ставится набравшему 12 17 баллов. Оценка "4" 18-20 баллов. Оценка "5"- 21 балл и более. Контрольное время 60 минут
«Оценка собственности» iconСпециализация: «Рынок ценных бумаг»; специализация: «Страхование»
Общий раздел; специализация: «Банковское дело»; специализация: «Финансовый менеджмент»; специализация: «Оценка собственности»
«Оценка собственности» iconК объектам права интеллектуальной собственности, в частности, принадлежат
Личные неимущественные права интеллектуальной собственности принадлежат создателю объекта права интеллектуальной собственности. В...
«Оценка собственности» iconЗащита права собственности
Законодательство рб закрепляет и гарантирует собственнику имущества стабильность и защиту его права собственности, в случае ее нарушения....
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2020
контакты
userdocs.ru
Главная страница