«Оценка собственности»
Скачать 186.4 Kb.
|
| Министерство образования и науки РФ ФГАОУ ВПО «Северо-Восточный федеральный университет им.М.К.Аммосова» Инженерно-технический институт РЕФЕРАТ по дисциплине: «Оценка собственности» на тему: «Составление отчета об оценке объекта недвижимости» Выполнил ст. гр.ЭУН-08-1 Алексеева А.А. Проверил: Табыисова А.И. Якутск, 2012 г. СОДЕРЖАНИЕ Введение Основная часть: Отчет Заключение Перечень использованной литературы Приложение ВВЕДЕНИЕ Цель: применить на практике знания, полученные по дисциплинам основы оценки недвижимости, оценка собственности. Задача: составить отчет об оценке трехкомнатной квартиры в городе Якутске по улице Петровского, 32. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
ОТЧЕТ
25 октября 2012 г.
а) объект оценки - 3х-комнатная квартира по ул. Петровского, 32 кв.40; б) имущественные права на объект оценки - объект находится в собственности. в) цель оценки - определение рыночной стоимости квартиры; г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения - при совершении сделок купли-продажи; д) вид стоимости – рыночная стоимость; е) дата оценки – 25 октября 2012г; ж) срок проведения оценки – 1 неделя; з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка – рыночная стоимость 3х-комнатной квартиры на октябрь месяц в центре г.Якутска.
О заказчике - физическом лице:
Об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой:
Объект оценки находится в Республике Саха(Якутия), г.Якутск по ул. Петровского, 32 кв.40 ^ Квартира расположена на 1 этаже Год постройки: 2011г. Общая площадь: 82,5 кв.м. Наружные стены: крупнопанельные Перегородки: бетонные Перекрытия: монолитные ^ Средняя высота помещений: 2.76 м Санузел не совмещен Наличие элементов благоустройства: Ванная (душ) - есть Водопровод - есть Газ - есть Горячее водоснабжение - есть Канализация - есть Лифт - есть Мусоропровод - нет Телевидение - есть Телефон - есть Центральное отопление - есть Электроосвещение - есть ^ Евроремонт, окна выходят на 2 стороны, 2 лоджии Данные взяты с технического паспорта (см.приложение)
Основные отличия, влияющие на стоимость объекта:
Для оценки данного объекта недвижимости использовали только сравнительный подход, т.к.:
Корректировки на зависимой основе: 1. Скидка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке недвижимости, которые, как правило, происходят по более низким ценам. Поскольку объекты-аналоги выставлены на продажу, но не проданы, то с учетом ликвидности подобной недвижимости, а также величины комиссионных, взимаемых агентствами недвижимости, в объекты-аналоги вносится корректирующая поправка в размере -9% в соответствии с рекомендуемыми значениями скидок на торг (Источник: Аналитический отдел ООО «БЕЛАЗОР» http://www.belazor.ru/publikacii/skidka-na-torg-pri-padajuschem). Рекомендуемые значения скидок на торг для населенных пунктов с различной численностью населения, %.
2. ^ Объект оценки и объекты-аналоги имеют идентичный объем передаваемых прав – право собственности, корректировка отсутствует. 3. Финансовые условия. Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась. 4. ^ . Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась. 5. ^ Под данной поправкой понимается учет изменения стоимости объекта недвижимости во времени. В данном случае корректировка отсутствует, так как аналоги выставлены на продажу в октябре 2012 г. срок экспозиции 1 месяц. ^ 6. Местоположение. Стоимость объекта недвижимости напрямую зависит от пространственно-территориальных координат его размещения. При прочих равных условиях объекты, расположенные в различном удалении от центра, имеют разную стоимость. Поправка рассчитана на основании Анализа рынка квартир в г.Якутске средних цен.  Все объекты-аналоги находятся в центре города, поэтому никаких поправок нет. Средняя стоимость трехкомнатной квартиры в доме 112 серии в центре города в октябре 2012г составляла 5 450 тыс.руб. (данные взяты с сайта www.sakha.ria.ru и с архива ООО «ВДВ-Недвижимость») 7.^ . Корректировка по площади предусматривает разницу в ценах, обусловленную различиями в площади (объеме) объекта оценки и объектов-аналогов. Объект оценки и объекты-аналоги находятся в одном диапазоне по площади, корректировка по данному фактору не проводилась. 8. Этаж. Стоимость квартир на первых или последних этажах жилых зданий ниже, чем квартир, находящихся на средних этажах. В данном случае объект оценки и объект-аналог №4 расположены на первом и на последнем этажах, что является фактором, понижающим стоимость, объекты-аналоги №1,2,3,5 на средних этажах - что является фактором, повышающим стоимость. 9. Тип дома. Объект оценки и объекты-аналоги, кроме №4 находятся в одинаковых домах, построенных из идентичных строительных материалов. Дома индивидуальной планировки ценятся дороже, чем 112 серии. Корректировку приняли 8% ^ . Состояние объекта оценки и объектов-аналогов равноценно, корректировка по данному фактору не проводилась. 11. Наличие ремонта. Как правило, различают следующие виды ремонта: черновой, простой, улучшенный и ремонт с индивидуальным дизайном. Черновой ремонт включает штукатурку, отопление. Простой ремонт – обои, линолеум, обычный санузел и т.д. Повышенный ремонт – подвесные потолки, ламинат, стеновые панели, керамические плитки и т.д. Ремонт с индивидуальным дизайном бывает в современном, старинном и в других стилях с разными сложными архитектурными дизайнами. Анализ рынка стоимости ремонтных работ, строительных материалов показал, что стоимость различается в зависимости от качества примененных материалов. Влияние данного фактора на стоимость квартиры в среднем составляет до 15000 руб.1 Величина поправок на внутреннее состояние определена на основании анализа информации и приведена в таблице. Средние затраты на ремонт за 1 кв.м./руб.
12. ^ Объект оценки и объекты-аналоги обеспечены электроснабжением, водоснабжением, канализацией, центральным отоплением, газоснабжением, поэтому корректировка принимается в размере 0%. 13. Инфраструктура. Объект оценки расположен в районе с развитой инфраструктурой, как и все объекты-аналоги, корректировка отсутствует. 14. ^ Нередко в цену продажи объекта-аналога включаются предметы собственности, не являющиеся элементами объекта недвижимости: личное имущество. Иногда такого рода элементы оказываются в составе недвижимого имущества. Объекты-аналоги №2,4,5 выставлены на продажу без мебели, бытовой техники, корректировка определена на уровне 0%. Объект-аналог №1 выставлен на продажу с мебелью, корректировка принята на уровне -10%, объект-аналог №2 не имеет пластиковых окон +5%, объект-аналог №3 имеет встроенный камин, гардероб -5%, объект-аналог №4 имеет кладовую -5%, в объекте-аналоге №5 окна выходят только в одну сторону, корректриовка +5%. Получаем скорректированную стоимость по удельным весам. Для расчета весов проделаем следующие вычисления:
В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов. Расчет согласованной рыночной стоимости
Заключение: Рыночная стоимость объекта оценки составляет 5 920 000 рублей (5 миллионов девятьсот двадцать тысяч рублей). ЗАКЛЮЧЕНИЕ Основываясь на федеральных стандартах оценки, составила отчет об оценке 3х-комнатной квартиры в доме 112 серии по ул. Петровского, 32. В составлении отчета применялся сравнительный подход, основанный на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Сначала провела сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, затем скорректировала значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, и согласовала результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Итак, по заключению отчета, рыночная стоимость 3х-комнатной квартиры по ул. Петровского,32 составила 5 920 000 рублей. ^ 1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.2098 г. № 135-ФЗ; 2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256; 3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» , утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255; 4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» , утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254. 1 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 | О собственности Она же позволяет пользоваться материальным благополучием. — Оценка роскоши. — Ее гибельное влияние на людей, пользующихся ею. —... | | Отношения собственности Понятие «собственность». Экономическое содержание «собственности» и формы собственности |
 | Вопросы к экзамену по дисциплине: «Оценка стоимости нематериальных... Понятия: «Интеллектуальная собственность», «Нематериальные активы» в бухгалтерском понимании | | Общее положение о праве собственности Права собственности в объективном смысле – это совокупность норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих отношения собственности,... |
| Экзаменационный тест по курсу Оценка "3" ставится набравшему 12 17 баллов. Оценка "4" 18-20 баллов. Оценка "5"- 21 балл и более. Контрольное время 60 минут |  | Экзаменационный тест по курсу Оценка "3" ставится набравшему 19-27 баллов. Оценка "4" 28-32 балла. Оценка "5"- 33 балла и более. Контрольное время 60 минут |
| Экзаменационный тест по курсу Оценка "3" ставится набравшему 12 17 баллов. Оценка "4" 18-20 баллов. Оценка "5"- 21 балл и более. Контрольное время 60 минут | | Специализация: «Рынок ценных бумаг»; специализация: «Страхование» Общий раздел; специализация: «Банковское дело»; специализация: «Финансовый менеджмент»; специализация: «Оценка собственности» |
| К объектам права интеллектуальной собственности, в частности, принадлежат Личные неимущественные права интеллектуальной собственности принадлежат создателю объекта права интеллектуальной собственности. В... | | Защита права собственности Законодательство рб закрепляет и гарантирует собственнику имущества стабильность и защиту его права собственности, в случае ее нарушения.... |