Миллионер за минуту


НазваниеМиллионер за минуту
страница14/30
Дата публикации07.03.2013
Размер4.09 Mb.
ТипДокументы
userdocs.ru > Финансы > Документы
1   ...   10   11   12   13   14   15   16   17   ...   30

^ 2. Нулевой риск. Если у вас нет необходимости вносить

большое количество собственных денег, это существенно снижает

риск для вас. Чем большего успеха вы достигаете, тем менее вы

склонны рисковать. Вы прикрываете свою собственность. Вы

создаете акционерные общества с ограниченной ответственностью

и используете другие законные средства снижения риска для

своего капитала.

З^ .Нулевое врем. Это не значит, что вы вообще не тратите

время, это означает, что после того как проект разработан и запу-

щен, он работает как бы на автопилоте. Например, выпишете кни-

гу. Ваша цель — как можно быстрее написать ее, разрекламировать и перевести в режим автопилота, чтобы иметь

возможность сосредоточиться на следующем проекте. Вы

фокусируете свое мышление и творческую энергию на разработке

самоподдерживающейся

системы.

Конечная

цел*.—

обеспечение мощного пассивного притока денег, почти не

требующего расходования вашего личного времени.

^ 4. Нулевое управление. Управление — это бесконечный

список мероприятий, целиком поглощающий ваше время. Ваша

цель — распределить, делегировать обязанности, оставив за

собой лишь самые важные вопросы, в которых вы лучше всего

разбираетесь. Представьте себя президентом Соединенных

Штатов, обладающим всеми ресурсами, способностями, связями

и деньгами, которые могут вам понадобиться для осуществления

ваших желаний.

^ 5. Нулевая энергия. Жизнь есть энергия. Инвестируя энер-

гию, вы инвестируете свою жизнь. И вы хотите получать макси-

118

мальную отдачу от каждой единицы затрачиваемой энергии. Когда

ваша жизнь подойдет к концу, что вы будете чувствовать —

торжество или разочарование? Правильно инвестируемая энергия

обеспечит наилучшую прибыль от ваших затрат.

Вам нужны высокие прибыли от высоких мыслей и высокого

служения. Это возможно. Редко встречаются люди, которые про-

думывают все эти идеи применительно к своему будущему и свое-

му благополучию. Каждому гиганту бизнеса свойственны эти

«редкие» мысли, и поэтому мы рекомендуем читать биографии и

автобиографии великих бизнесменов.

Учитесь «обнулять» свою жизнь.

^ ЗАРАБАТЫВАЙТЕ ДЕНЬГИ, ПОКА СПИТЕ

Процветающие люди постоянно помнят две истины:

1. Истина номер один: важность диверсификации

источников дохода. Умные люди признают необходимость

расширять портфель источников дохода, — чтобы этих

источников было не один, не два, а много и самых разных. Если

один ручей пересыхает, не беда. У вас есть время все наладить.

Ваши доходы устойчивы и надежны.

На данном этапе у вас много источников дохода?

2. ^ Истина номер два: важность рентного дохода. Под

рентным доходом понимается «возобновляемый» поток, который

продолжает притекать к вам в вашем присутствии и в ваше

отсутствие. Иными словами, вы зарабатываете деньги, пока

спите. Например, когда вы получаете проценты с банковского

вклада, это рентный доход. Он притекает к вам 24 часа в сутки

без каких-либо дополнительных усилий с вашей стороны.

Какую долю ваших заработков составляет рента? Вы когда-то

славно поработали, чтобы создать этот денежный поток, и теперь

он будет течь к вам многие месяцы и даже годы. Вам снова и

снова платят за когда-то сделанное усилие. Разве не приятно сотни

раз получать зарплату за единожды сделанную работу?

Вы видели крошечный тестер тока на батарейке Duracell?

Некогда один инвестор предложил эту идею нескольким крупным

компаниям по производству батареек. Большинство из них

отвергло его предложение, и только компания Duracell поняла

всю гениальность идеи и согласилась платить ее автору по

несколько центов с каждой проданной батарейки. Из этих центов

ныне складываются Миллионы долларов остаточного дохода. И что

самое приятное, что Инвестор и пальцем для этого не шевелит; —

деньги текут к нему

119

без его участия.

Как видите, хитрость в том, чтобы заставить деньги работать

на вас, а не самому работать за деньги. Существует множество

источников, откуда можно получать доходы «во сне»:

□ Сбережения и депозитные сертификаты Облигации

□ Инвестиции, приносящие дивиденды

□ Акции, обладающие долгосрочным потенциалом роста

стоимости а Растущий в цене дом, в котором вы живете

□ Инвестиции в недвижимость

□ Прибыль от собственного бизнеса

□ Комиссионные

□ Маркетинговые консультации—процент от получаемых

доходов

□ Платежи за франчайзинг

□ Владение базами данных: плата за предоставляемую

информацию

□ Роялти (отчисления) от продажи книг, кассет, компакт-

дисков, фильмов, программного обеспечения, игр, изобретений, патентов и т.п.

□ Доходы от интернет-сайта, работающего 24 часа в сутки

□ Сетевой маркетинг

^ СЕДЬМОЕ ПРОЯВЛЕНИЕ

«Я ПРИВЛЕКАЮ МНОЖЕСТВО

ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ»

Я понимаю, что мне не обойтись одним источникам до-

хода.

Я выбираю новый, более мудрый путь.

Я приверженец диверсификации источников дохода. У

меня есть главный источник дохода (ГИД).

^ Я фокусируюсь на нем, пока он не становится устойчи-

вым и почти перманентным.

Я отношусь к нему с уважением, любовью и заботой.

Затем я добавляю к нему новые источники по одному

зараз. Каждый новый источник дохода наполняетмое сер-

дце радостью.

Я создаю его сначала в мыслях и тут же переношу на

бумагу.

Я их ищу и нахожу все новые источники дохода.

120

У меня их так много, что возникает необходимость

расставлять приоритеты.

^ Я планирую «запуск» каждого нового источник

дохода, предварительно составляя бизнес-план.

В помощь себе я привлекаю мою Команду Мечты со

всеми ее мощными ресурсами.

Диверсификация

источников

дохода

наполняет

изобилием мою жизнь и, переливаясь через край, обогащает весь мир.

^ ОДНОМИНУТНЫЙ ОБЗОР СИСТЕМ

1. Девяносто четыре процента неудач вызываются не

людьми, а системами. Большинство людей стараются работать

очень добросовестно. Девяносто четыре процента всех случаев

производственного брака объясняются отнюдь не нежеланием

людей хорошо работать. Отказывает используемая система.

2. ^ Системы есть у всех богатых людей. Они выработаны

за многие годы путем проб и ошибок и теперь весьма предсказуе-

мы. Просветленные Миллионеры стараются изыскивать наиболее

предсказуемые системы.

^ 3. Миллионные планки. Становясь миллионером, вы долж-

ны преодолеть множество высот. Вы следите за своим прогрес-

сом? 4.Идеальная финансовая система обладает следующими пя-

тью качествами:

Нулевая наличность

Нулевой риск

Нулевое время

Нулевое управление

Нулевая энергия

^ 5. Процветающие люди постоянно помнят две

истины: Истина номер один: важность диверсификации

источников дохода. Истина номер два: важность

рентного дохода.

121



^ НЕДВИЖИМОСТЬ ТРОПЫ НА ГОРУ

МИЛЛИОНЕРА

Хорошо. Вы конгруэнтны, вы мотивированны. На какую же Гору

Миллионера вы хотите подняться? Мы уже обсуждали, что таких

гор не так уж много. Но к вершине каждой из них ведет несколько

троп. Каждая — уникальный систематический способ

накопления богатства.

Если вы не будете знать об этих бизнес-тропах, вы не сможете

пользоваться ими. (Ведь если вы никогда не видели автомобиля, вы не в состоянии даже вообразить, насколько он может быть по-

лезен.) Так что знакомство с различными «двигателями» богат-

ства поможет воспламенить ваше воображение.

Начнем с недвижимости...

^ МИЛЛИОНЕРОМ МОЖНО СТАТЬ, ИМЕЯ

МИНИМУМ СОБСТВЕННОСТИ

Давайте предположим, что вы хотите выжать наибольшее ко-

личество денег из минимального количества собственности в крат-

чайшие сроки. Можно ли заработать миллион долларов с помощью

лишь одной единицы недвижимой собственности? Маловероятно, но возможно. Во всяком случае, такое случалось. Чтобы понять, как запустить процесс, вам нужно вернуться к Карте Миллионера

(см. с. 9). Необходимо, чтобы вас влекла ясная и сильная

МЕЧТА. Вам нужно будет собрать также превосходную

КОМАНДУ

наставников,

которые

ссудят

вас

всеми

необходимыми ресурсами—деньгами, доверием, опытом и т.д.

Затем вам нужно сфокусироваться лазерным лучом на отыскании

подходящей собственности.

Вам, возможно, придется даже раздвинуть горизонты и рас-

пространить поиск на другие штаты или провинции. Но позвольте

122



нам спросить вас: как вы думаете, есть ли в ваших окрестностях

хотя бы несколько предлагаемых к продаже домов, которые при-

несли бы вам за год миллион долларов прибыли? Безусловно!

Как говорит Уоррен Баффет, чтобы быть успешным инвесто-

ром, вы должны либо находить стоимость, либо создавать ее. Вот

что вам нужно искать.

^ A. СИТУАЦИИ, ГДЕ ВОЗМОЖНЫ СКИДКИ

Ищите продавцов, которые вынуждены продавать недвижи-

мость из-за острой потребности в наличных деньгах.

□ Ищите держателей ипотеки, которые хотели бы со скидкой

переуступить права по закладной из-за острой потребности в

наличных деньгах.

^ B. НЕДВИЖИМОСТЬ В КРИТИЧЕСКОМ СОСТОЯ

НИИ

□ Ищите продавцов, которые желают избавиться от собствен-

ности, оказавшейся в «критическом» состоянии — проблемы

с арендаторами, природные катастрофы, наводнения, пожары

и т.д. Для них душевный покой важнее собственности.

□ Ищите недвижимость в запущенном состоянии, требующую

серьезного ремонта. Зачастую проведенный ремонт дома по-

зволяет резко повысить арендную плату, а, следовательно, цен-

ность недвижимости.

^ C. ВОЗМОЖНОСТИ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ

Ищите собственность, пригодную для преобразования в

иную форму использования: квартиры в кондоминиумы, квар-

тиры в офисные помещения, офисные помещения в торговые, пустующие сельскохозяйственные угодья в участки под

строительство или иное коммерческое использование. Когда

вы преобразуете одно в другое, это зачастую резко повышает

стоимость собственности.

123

^ ПОКУПАЙТЕ ДЕШЕВО, ПРОДАВАЙТЕ

ДОРОГО

Как с нуля заработать миллионы в сфере недвижимости?

Какими бы сложными ни выглядели инвестиции в недвижимость, они становятся весьма и весьма прибыльными, если вы обладаете

тремя следующими навыками:

Умение найти подходящую продаваемую собственность

Умение получить согласие на ипотечную ссуду и найти средства на

взнос наличными

Умение перепродать собственность быстро и с выгодой.

Этот процесс разбивается на семь этапов.

^ 1. Покупайте собственность в радиусе не более 50 миль

от вашего дома. Продавать, арендовать и финансировать легче

всего односемейиые дома, многоквартирные дома и кондоминиу-

мы. От всего остального держитесь подальше.

^ 2. Выберите «целевую» территорию площадью пример

но в одну квадратную милю и досконально разведайте ее, станьте экспертом но ней. В этих границах вы наверняка найде-

те от трех до десяти отличных сделок за год. Успевайте туда пер-

вым. 3. Ищите продавцов с повышенной мотивацией. Продав-

цы становятся более податливы при торге, когда имеют место ка-

кие-то из нижеследующих ситуаций.



^ Проблемы с деньгами, долги



Переезд в другие края



Болезнь, смерть, развод, выход на пенсию



Невежество



^ Отсутствие арендаторов

Упадок территории, запущенность недвижимости



Юридические проблемы (судебные преследования,

банкротство)

Налоговые проблемы и пр.

Существует множество источников информации для отыска-

ния таких высокомотивированных продавцов: 1) изучение

объявлений, 2) подача собственных объявлений, 3) агентства

недвижимости, 4) объезд «целевой» территории, 5) друзья и

знакомые, 6) банки, 7) местные суды, 8) инвестиционные

клубы, 9) профессионалы (адвокаты, аудиторские фирмы и т.д.).

Начните с местных газет. Читайте объявления, пытаясь оце-

нивать степень мотивации продавцов. Отмечайте те объявления, которые, как вам кажется, имеют перспективу. Вам не нужна про-

124

блемная недвижимость. Вам нужна отличная недвижимость, про-

даваемая людьми, испытывающими проблемы. Затем используй-

те поочередно другие восемь источников информации, пока не най-

дете продавца с высокой мотивацией.

^ 4. Анализируйте каждую потенциальную сделку, задава-

ясь следующими пятью ключевыми вопросами.

Плохо Средне Отлично

Цена

1

2

3

Состояние недвижимости? 1 2

3

Условия продажи?

1

2

3

Расположение?

1 2

3

Степень мотивации продавца? 1 2

3

Всего: ________________________________________

Разговариваете ли вы с продавцом по телефону или лицом к

лику, общаетесь с собственником или агентом, вы должны выяс-

нить ответы на эти вопросы. Оцените каждый ответ по 3-

балльной шкале. Например, если запрашиваемая цена ниже

рыночной стоимости, присвойте ей 3 очка. Если цена примерно

равняется рыночной, оцените ее в средние 2 балла. Если же

цена завышена, дайте I балл. Такие оценки можно расставить

уже после телефонного разговора, еще не видя дома воочию. Это

называется «информированным предположением». Сложите очки

всех пяти ответов. Если сумма не превышает 10, ищите дальше.

Если же сумма очков 11 или более, езжайте смотреть. Если

благоприятный счет сохранится и после осмотра на месте, можно

подумать о покупке.

^ 5. Определитесь, какой из вариантов техники «никаких

наличных» вы намерены использовать. Техника «никаких на

личных» попросту означает, что вы намерены по возможности

использовать РДЛ — ресурсы других людей. Когда Боб приехал

в Сан-Франциско, имея всего 100 долларов в кармане, он за 57

часов сумел купить 6 единиц недвижимости. Всем необходимым

для успеха его снабдили другие люди, — ему нужно было лишь

найти таких людей. Таким образом, главное испытание, стоявшее

перед ним, заключалось не в том, чтобы найти достаточную

сумму на личными или обеспечение под кредит, а в том, чтобы

найти людей, готовых ссудить ему нужные средства. То же самое

относится и к вам. Если вы ориентируетесь только на свои деньги, они кончатся у вас намного раньше, чем варианты удачных сделок.

Даже если вы богаты, как Дональд Трамп, вам нужно искать

партнеров, готовых заполнить финансовую брешь. Вот почему вам

нужно искать в первую очередь продавцов, горящих желанием

продать свою недвижимость. Они будут готовы продать вам

свою собственность в обход тех традиционных барьеров, которыми перегораживают ваш

125



путь банки и агентства недвижимости. Если потребуется

обычная ипотека, вы обратитесь к своим партнерам, чтобы они

стали поручителями для выдачи кредита и/или внесли за вас

наличный взнос. Ваша главная задача — найти сделку, чтобы

потом получить свою долю прибыли. Если сделка достаточно

удачна, вы можете обойтись вообще без денег.

Пример использования техники «никаких наличных» см. на с

132-141.

6. Представьте

свои

варианты

предварительного

договора

о

покупке

владельцам

недвижимости,

оцениваемой в 12 баллов и выше. Предлагайте свои

творческие идеи относительно условий покупки в письменной

форме.

7. Покупайте и оставляйте у себя или переуступайте!

Пока вы новичок, вам, возможно, придется сделать в среднем

50 предложений, пока вы найдете продавца, который согласится на

ваши условия. По мере обретения опыта вы сможете довести это

соотношение до одного к десяти, пяти, трем и т.д.

^ ОБОГАЩАЙТЕСЬ ВЗАЙМЫ

Как инвестор в недвижимость, вы пытаетесь решать две глав-

ные проблемы.

Если у вас полно денег, если у вас отличная кредитная история, проблемы нет. Если же вам чего-то недостает — кредита, наличности, доходов или обеспечения, вам придется полагаться на

РДЛ — Ресурсы Других Людей. «Но, — спросите вы, — с

какой стати финансово «крепкий» инвестор согласится помогать

мне, финансово «слабому» инвестору?» С той стати, что вы

продемонстрируете, какую выгоду это ему сулит. В радиусе 50

миль от вас живут тысячи инвесторов, которые рады были бы

вложить миллионы долларов под достаточно высокий процент. У

этих людей нет временя, склонности или опыта заниматься

крупными сделками с недвижи-

126

гостью. И они будут рады взять вас «младшим» партнером и по-

«ели1'ься с вами половиной прибыли, если вы возьмете на себя всю

работу по отысканию подходящей собственности и устройству всех

деталей сделки. Если сделка сулит хороший барыш, им наплевать

на ваше собственное финансовое положение. В сущности, вы ста-

новитесь ищейкой. Именно так мы сами начинали. Именно так на-

чинало большинство известных инвесторов в сфере недвижимос-

ти. Существует девять типов потенциальных партнеров, близких к

сфере недвижимости, которых можно «просветить» относительно

пользы сотрудничества с вами.

• Продавец

• Агентство недвижимости

• Кредиторы

• Съемщики

• Банки

• Держатели ипотеки

• Недвижимость

• Частные лица

• Покупатель

На следующих страницах мы научим вас некоторым конкрет-

ным вариантам техники «никаких наличных» применительно к каж-

дому из перечисленных партнеров. Мы покажем вам пути взаимо-

выгодного соглашения с ними.

^ ЛУЧШИЕ ПРИЕМЫ СЕРИИ

«НИКАКИХ НАЛИЧНЫХ»

Девяносто пять процентов продавцов с, настороженностью

относятся

к

какого-либо

рода

творческим

вариантам

финансирования. Девяносто пять процентов риэлтеров скажут

вам, что нельзя купить недвижимость без наличного взноса. И в

девяносто пяти случаях из ста они правы.

Как инвестор, вы должны найти те от одного до пяти

процентов продавцов, которым нужно продать свою

собственность СЕЙЧАС — и которые готовы не разные

нестандартные решения. Нижеследующие приемы могут

оказаться вам весьма полезны при работе с ними.

^ ПРОДАВЕЦ КАК ПАРТНЕР

«Безналичный» прием №1:

Повышайте цену, облегчая условия оплаты

127

Предположим, продавец имеет дом стоимостью в 100 000

долларов, из которых выкуплено 10%, а остальные 90 000

долларов составляет долг по старшей закладной. Продавец в

отчаянии. Если он свяжется с агентством недвижимости, ему

придется практически всю свою долю выплатить в качестве

комиссионных, — так что ему почти ничего не останется. В

беседе с продавцом вы можете сказать примерно следующее:

«Г-н Продавец, я бы хотел сделать вам два отдельных пред-

ложения относительно вашей собственности. Первое пред-

ложение: снизить цену до 95 000. Ответственность по креди-

ту я беру на себя и выкупаю вашу долю за 5000 долларов. Вто-

рое предложение: цена покупки увеличивается до 101 000 на

тысячу больше, чем вы просите. Но вместо наличных я выдаю

вам вексель на 11 000 под 10% годовых. Давайте сравним эти

два предложения, как если бы это были инвестиции.

^ Пять тысяч наличными, положенные на депозитный счет

в надежный банк под 5% годовых, вырастут за 10 лет до 8144

долларов. Мой вексель на 11000 за десять лет вырастет до

28531 доллара.

Чтобы первое предложение хотя бы сравняюсь со вто-

рым, понадобится держать деньги 17 лет под сложным про-

центом. А ведь это вы можете получить уже сегодня, если

согласитесь с моим вторым

предложением. Я считаю, что вам следует принять вто-

рое предложение, так как оно наиболее выгодно нам обоим».

Продавца очень часто можно убедить в преимуществах "

безналичной» сделки.

«Безналичный» прием №2:

Используйте таланты вместо денег

Покупатель зачастую обладает профессиональным опытом, который можно «продать» в качестве наличного взноса. Застрой-

щики, маляры, дизайнеры, врачи, юристы, агенты по недвижимос-

ти, страховые агенты, автодиллеры, торговцы — все эти люди

могут оказать продавцу ценные услуги, заменяющие собой

наличные деньги. Если у вас не хватает средств для заключения

сделки, достаточно бывает предложить страдающему болями

продавцу подходящую мазь, чтобы склонить чашу весов в свою

пользу.

^ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ КАК ПАРТНЕР

«Безналичный» прием № 3:

Повышайте комиссионные, снижая сумму наличными

Давайте представим, что факты остаются как в предыдущем

примере, только на этот раз за продажу дома уже взялось агент-

ство недвижимости. После оплаты расходов и 6000 долларов

ко-

128

миссионных агентству у продавца почти ничего не остается. Боль-

ше всего выигрывает от сделки агентство. Вот ваша речь для аген-

тства:

«Господа, продавец ничего не получает от этой продажи

и попадает в еще большую дыру, чем дольше дом остается на

рынке. Вот что я предлагаю. Я беру на себя ответственность

по закладной. Я оплачиваю все расходы, связанные со сделкой, так что продавец может совершенно отстраниться. Что ка-

сается комиссионных, то вместо 6000 наличными я предлагаю

вам вексель на 8000 долларов под 6% годовых, обеспеченный

этой недвижимостью. Я также обязуюсь прибегнуть к

вашим услугам, когда захочу перепродать эту собственность

в будущем. Я готов заключить сделку немедленно».

Этот прием имеет больше шансов на успех, если агентству, о

котором идет речь, не нужно делиться комиссионными с другими

брокерами.

^ КРЕДИТОР КАК ПАРТНЕР

«Безналичный» прием №4:

Возьмите на себя долговые обязательства продавца

Ведя переговоры с продавцом, задайте такой вопрос: «Г-н

Продавец, я понимаю, что это не мое дело, но, может быть, это

помогло бы мне решить вашу проблему, если бы я знал, как вы

планируете распорядиться выручкой от продажи». Есть надежда, что вы услышите, что продавец планирует деньгами, полученными

от продажи недвижимости, рассчитаться по долгам. Если вы

сможете договориться с кредиторами продавца, что берете его

долги на себя и обещаете рассчитаться в течение какого-то

времени, вам, возможно, удастся купить дом вообще не внося

денег.

Предположим в нашем примере, что у продавца долгов на

10000 долларов по медицинским счетам. Он продает дом, потому что хочет расплатиться по ним. Вы можете подъехать в

больницу и договориться о переводе на себя обязательств

продавца,

предусмотрев

план

ежемесячных

выплат

задолженности.

По сути дела, вы перекладываете долг продавца на свои пле-

чи. Продавец освобождается от долгов, вы получаете дом без вне-

сения наличных денег, а больница получает устойчивый источник

выплат. Все в выигрыше.

^ СЪЕМЩИК КАК ПАРТНЕР

«Безналичный» прием № 5: Использование ренты и за-

лога Залог. Обычно владелец дома требует от съемщика внести

Плату за первый и последний месяцы аренды в качестве залога.

Если недвижимость продается, этот залог переходит новому вла-

129

дельцу. Если это не запрещено местными законами, покупатель

может вычесть данную сумму залога из взноса.

В качестве взноса могут использоваться и другие формы

залога. Одному инвестору в Тампе не хватало 7000 долларов

для взноса при покупке коммерческого помещения. Он узнал, что

прежний владелец в свое время был вынужден внести как раз

7000

долларов

в

качестве

залога,

обеспечивающего

своевременную уплату счетов за коммунальные услуги. Новый

покупатель убедил компанию, обеспечивавшую коммунальные

услуги, принять вместо залога наличными страховой полис, возмещающий убытки в том случае, если счета не будут оплачены, Этот полис обошелся покупателю менее чем в 500 долларов.

Возвращенные 7000 долларов пошли в счет уплаты взноса за

недвижимость.

Рента. Поскольку рента платится вперед, покупатель, подпи-

сывающий договор о покупке в начале месяца, получает сам рент-

ный доход за этот месяц. Наличный взнос обычно нужно выпла-

тить в течение 30 дней после заключения договора, так что у

покупателя есть месяц передышки. Таким образом, взнос может

быть уменьшен на сумму полученной ренты.

Когда вы комбинируете эту авансовую "ренту и залоговые сум-

мы, это позволяет вам сэкономить тысячи долларов на наличном

взносе. Боб как-то купил многоквартирный дом, где рента и залог в

сумме составили 16 000 долларов, — в точности покрыв

величину наличного взноса. Фактически получается, что вы

покупаете дом на средства съемщиков.

«Безналичный» прием №6:

Аренда с правом покупки

Когда вы читаете объявления о продаже домов, не забудьте

заглянуть в раздел «Недвижимость в аренду» и поищите предло-

жения о сдаче домов в аренду с правом выкупа. Такие случаи за-

частую весьма перспективны с точки зрения покупки «без налич-

ных». Почему? Дело в том, что когда владелец готов сдавать не-

движимость в аренду с вариантом покупки, это обычно означает, что он не нуждается в большой сумме наличными. Во многих слу-

чаях владелец просто пытается найти долгосрочного нанимателя, чтобы с его помощью оплачивать свои собственные счета. Зачас-

тую владелец готов согласиться на продажу своей недвижимости

без большого наличного взноса.

Иногда аренда с правом выкупа предпочтительнее прямой куп-

ли. Представьте себе такую ситуацию. Владелец готов сдавать

пустующий дом стоимостью 150 000 долларов за 1200 долларов

в месяц, предоставляя вам право выкупить его через 3 года за

160 000 долларов. Может статься, что дешевле арендовать дом

эти

130

три года, чем покупать сразу. Вы сохраняете потенциал большого

выигрыша, не обременяя себя ответственностью собственника.

Если рыночная стоимость этого дома через 3 года возрастет до

200 000 долларов, вы воспользуетесь своим правом выкупа по

старой цене, и получите прибыль. Если же подорожание не

случится, съезжайте и ищите другую возможность.

^ БАНКИ КАК ПАРТНЕРЫ

«Безналичный» прием № 7:

Любой ценой

Банки и другие финансовые институты ссужают деньги на от-

носительно тяжелых условиях, обставляя заем различными требо-

ваниями и взимая большой процент. По этой причине творчески

мыслящему покупателю следует постараться исчерпать до конца

возможности получения более «мягких» денег, прежде чем обра-

щаться в банки. Тем не менее, эти институты являются важным

источником денег для наличных взносов, к которому покупателям

рано или поздно приходится прибегать.

Кредитные карточки. По ним приходится платить до 20%

годовых. Но если сделка стоит того, вы можете часть взноса опла-

тить деньгами, заранее снятыми с одной или нескольких кредит-

ных карточек. Или можете с помощью кредитной карточки купить

продавцу в счет наличного взноса то, что ему нужно, —

авиабилет, например.

Ссуда под залог недвижимости. Даже в самые трудные вре-

мена находятся ипотечные и другие финансовые компании, гото-

вые предоставить вторичный ипотечный кредит под залог уже вы-

купленной владельцем доли недвижимости. Многие начинающие

инвесторы начинают с этого шага. Одна супружеская пара из Ари-

зоны за счет такого рода ссуды в 20 000 долларов приобрела 2

небольших домика для сдачи в аренду, и их инвестиции стали

нарастать как снежный ком.

Ссуды под залог движимого имущества. Банки часто ссу-

жают деньги под залог ценного движимого имущества —

автомобилей, яхт и т.п. Одному покупателю не хватало 2000

долларов для покупки прелестного кондоминиума. У него не

было ни семьи, ни партнеров, к которым он мог бы обратиться, зато у него был новенький пикап. Он его заложил и получил

требуемые деньги.

Самые «дорогие» деньги. В газете вы наверняка найдете раз-

дел объявлений «Деньги под залог». Эти объявления размещаются

частными лицами или небольшими финансовыми институтами, ко-

торые специализируются на ссудах под очень высокий процент.

Кредит заемщика их обычно не интересует — только залог.

Предположим, вы нашли для покупки отличный дом

стоимостью в 100

131

000 долларов, который можно купить за 67 500, если заплатить

на личными. Вы обращаетесь к ростовщикам, и выясняется, что

они готовы ссудить вам 75% от стоимости недвижимости. Но

деньги дороги — 14% интерес ПЛЮС 10 «очков». («Очко»

равняется 1% от величины займа.) В данном случае они ссудят

вам 75 000 долларов, но вычтут из этой суммы 10% (или 7500

долларов) — вам придется выплачивать 75 000 долларов под

14% годовых, но на руки вы получите только 67 500. (Мы же

предупреждали, что это дорого!) Но подождите!

У этой сделки есть и светлая сторона. Вы приобрели собствен-

ность стоимостью 100 000 долларов целиком за счет РДА, и на

вас «висит» долг всего лишь в 75 000 долларов. Вы тут же

можете выставить этот дом на рынок и продать его за 90

000.долларов положив в карман краткосрочную прибыль в 15

000 долларов. Вас не должно заботить, как дорого стоят

заимствованные деньги, если вы можете быстро перепродать

купленную недвижимость. Этот прием эффективен, только если

вам предлагается СУПЕРсделка. Но приятно сознавать, что, если

вам представится случай заключить подобную суперсделку, вы

всегда сможете найти средства для нее.

^ ДЕРЖАТЕЛЬ ИПОТЕКИ КАК ПАРТНЕР

«Безналичный» прием № 8:

Богатейте за счет скидок

Когда вы рассматриваете варианты покупки недвижимости, необходимо учитывать два важнейших вопроса: какой долг висит

на этой недвижимости и кто заимодавец? В большинстве случаев

держателями ипотеки являются банки, которые редко проявляют

гибкость и соглашаются на творческие решения вопросов. Но бы-

вает, что ссуда под залог дома выдана частным лицом. И тут вам

все карты в руки!

Частный держатель ипотеки — это обычно прежний

владелец дома, который при продаже своей выкупленной доли

согласился принять вексель, чаше всего под ссудный процент

ниже рыночного. Некоторые такие держатели векселей

соглашаются обналичить вексель со скидкой. Им лучше получить

пусть не все, но сразу, чем дожидаться выплаты долга годами.

Стратегия здесь заключается в том, чтобы со скидкой выку-

пить вексель у частного держателя, предварительно договорившись

с кем-то еще о новом займе под залог недвижимости. Пример: дом

стоит 100 000 долларов. Долг по старой закладной составляет

20 000 долларов, долг по новому векселю — 60 000. Продавец

хочет за выкупленную долю 20 000 долларов наличными. Вы

связываетесь с держателем младшей ипотеки и договариваетесь, что он уступит

132

вексель на 60 000 долларов за 40000 долларов наличными. Вы

подзываете

договор,

закладываете

выкупленные

80%

собственности на сумму 80 000 долларов, расплачиваетесь со

старым долгом, составляющим 20 000 долларов, выплачиваете

40 000 долларов за вексель на 60 000 и оставшиеся 20 000

отдаете продавцу. Кончается дело тем, что вы приобретаете дом

стоимостью 100 000 долларов, имея 80 000 долга по новой

закладной. Все остаются довольны и вы выигрываете 20 000

долларов.

Вариант этой техники — найти недвижимость с большой

выкупленной долей и заложить ее частному инвестору. Предположим, вы нашли дом стоимостью в 100 000 долларов, где невыпла-

ченного долга осталось 40 000. Продавец говорит, что в случае

немедленной покупки снизит цену до 80 000. Это означает, что

вам нужно внести 40 000 наличными. Вы выписываете вексель

на номинальную сумму 60 000 долларов, обязуясь выплачивать

10% годовых, и продаете этот вексель частному инвестору за 40

000 наличными. При ежегодных выплатах в 6000 долларов

получается, 1гю вексель приносит инвестору 15% годовых — и

это не считая 20 000, сэкономленных уже при покупке векселя.

Продавец получает свои 40 000, а вы недвижимость, за которую

не внесли ни цента собственных средств.

В выигрыше все трое.

^ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ПАРТНЕР

«Безналичный» прием № 9:

Распродавайте скрытые активы

Опытные покупатели умеют находить различные вспомогательные

активы, привязанные к недвижимости, которые можно продать, чтобы

собрать средства для покупки самой недвижимости. Вариантов здесь

бесконечно много — от сантехники до частей самого земельного

участка.

Распродажа движимого имущества. Одному творческому

инвестору не хватало 30 000 долларов для наличного взноса при

покупке многоквартирного дома. Осматривая дом, он заметил, что

сдаваемые внаем номера обставлены антикварной мебелью. Он

уговорил торговца антиквариатом ссудить ему деньги. После совершения

покупки мебель была вывезена к антиквару в порядке расчета за ссуду, другой инвестор купил дом вместе с бакалейным магазином, который был

основным арендатором. Он обнаружил, что все приобретенное в

рассрочку торговое имущество — кассовые аппараты, холодильники и т.д. — полностью выкуплено. Он договорился с

лизинговой компанией купить это имущество и снова сдать в аренду

магазину. Полученные деньги были использованы для покупки здания.

^ 133

Распродажа других активов. Один творческий инвестор из

Флориды испытывал нехватку 5000 долларов для покупки

участка земли под Орландо. Прогуливаясь однажды по участку и

размышляя, где взять недостающие средства, он заметил уголок, заросший прекрасными папоротниками вроде тех, что продаются в

цветочных магазинах. Поскольку проблему зачастую решает

творческий подход, он сложил два и два, и договорился о

продаже этих папоротников на недостающую сумму. Сегодня на

купленном им участке открыт чудесный парк стоимостью во

многие миллионы долларов — и все благодаря зарослям

папоротника и творческому уму.

Продажа части недвижимости. В некоторых случаях не-

движимость устроена так, что часть ее — какие-то отдельные

строения, например — можно отделить и продать, чтобы

собрать необходимые для покупки всей собственности деньги.

Один инвестор в Уэст-Бенде, штат Висконсин, решил купить

привлекательный участок с односемейным домом стоимостью в

99 000 долларов. Поскольку ему нужно было внести значительную

сумму наличными, он проанализировал составляющие участка, и

выделил два строения по обе стороны дома в отдельные лоты. Ко

времени заключения сделки он нашел покупателей на оба лота —

один за 15 000 долларов, а второй за 10 000, и эта сумма

составила львиную долю наличного взноса. Многосторонняя

сделка была осуществлена одновременно.

^ ЧАСТНЫЕ ЛИЦА КАК ПАРТНЕРЫ-

«Безналичный» прием № 10:

Если у вас чего-то нет, у кого-нибудь это есть

Позаимствуйте у партнера финансовый отчет. Если сдел-

ка требует помощи партнеров, успешные инвесторы привлекают

всю силу своей команды и выходят на рынок недвижимости с боль-

шей уверенностью в себе. Например, один творческий покупатель

в Альбукерке, опираясь на послужившие своего рода поручитель-

ством финансовые декларации своих партнеров (оба миллионеры

— неплохая компания для видавшего виды продавца), уговорил

продавца уменьшить наличный взнос на 20% и согласиться

принять вексель.

Позаимствуйте у партнера деньги для наличного взноса.

Партнера по инвестициям часто удается уговорить дать вам взай-

мы деньги на весь наличный взнос или какую-то его часть. При

необходимости заем можно обезопасить официальной довереннос-

тью. Но в любом случае покупателю, испытывающему недоста-

ток в наличных деньгах, если есть возможность, лучше избегать

ситуации, когда партнер становится формальным владельцем не-

134
1   ...   10   11   12   13   14   15   16   17   ...   30

Похожие:

Миллионер за минуту iconМиллионер за минуту
Вы унаследовали миллион долларов наличными! Деньги ждут вас в сейфе швейцарского бан
Миллионер за минуту iconКнига «Думай как миллионер»
Книга «Думай как миллионер» это не обобщающая программа к тому, как разбогатеть. Обычно, все такие книги пишутся именно под таким...
Миллионер за минуту iconПравила проведения соревнований по различным стилям танца Правила соревнований по Диско
Продолжительность выступления 1 мин. Темп 33/35 тактов в минуту или 132-140 ударов в минуту
Миллионер за минуту icon«Легкие» деньги: финансовая свобода за доллар в день глава 2 Без десяти минут миллионер
Формула денежного дерева: как обеспечить продолжительные финансовые потоки
Миллионер за минуту iconAlex Sidorkin «Тарасов А. Миллионер»
«заказывали» бандиты Играл в бизнес, изобретая фантастические схемы «обналички» через уплату партийных взносов Играл в аукцион, задумав...
Миллионер за минуту iconРешение №1 о создании Общества с ограниченной ответственностью «Миллионер»
Я, гражданин РФ иванов Иван Иванович (паспорт 11 11 111111, выдан овд «хххххххх» 11. 11. 2000 г., код подразделения 111-111, зарегистрирован...
Миллионер за минуту iconОбращение к    равнодушным
Просыпаясь по утрам, отходя ко сну вечером, за едой, отдыхая, глядя на собственных детей помните каждую минуту
Миллионер за минуту iconЛатвийский миллионер реализовал в окрестностях г. Цесис фантастический...
Согласно условиям проекта, все дома, а их на территории 300, возведены из экологически чистых материалов. За каждым домом закреплен...
Миллионер за минуту iconКак выйти замуж за вампира-миллионера
Вампир-миллионер Роман умен, обаятелен, холост… и только что пережил величайший позор для «ночного охотника» — сломал клык. Надо...
Миллионер за минуту iconДополненная редакция 1876 г
Организация имеет своею ближайшею целью осуществление народного восстания, в возможно ближайшем будущем, во имя народных желаний,...
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2020
контакты
userdocs.ru
Главная страница