Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов


НазваниеВопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов
страница44/46
Дата публикации21.03.2013
Размер1.65 Mb.
ТипДокументы
userdocs.ru > География > Документы
1   ...   38   39   40   41   42   43   44   45   46
^

Сравнительный подход в рамках оценки ст-ти недвижимости


Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.Сравнительный подход базируется на фундаментальном принципе оценки - принципе замещения, из которого следует, что никакой благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта на рынке.Главное условие применения сравнительного подхода - наличие сформировавшегося рынка, на котором оценщик, подыскивает информацию о свершившихся сделках или предложениях купли-продажи объекта-аналога.

Чтобы оценка рыночным методом была достоверной, необходимо найти несколько объектов-аналогов.

Для некоторых видов недвижимости (квартиры, офисы, коттеджи), транспортных средств, сходный и даже идентичный объект найти гораздо проще, чем, скажем, если объектом оценки является бизнес или нетиповые объекты недвижимости. Наиболее сложны в оценке сравнительным методом объекты интеллектуальной собственности.

Чтобы найти рыночную стоимость объекта, необходимо провести коррекцию стоимости объекта-аналога по основным качественным и количественным параметрам, где имеются отличия.

Основные этапы процедуры оценки с использованием сравнительного подхода имеют следующую последовательность:

  • Поиск объектов, сопоставимых с оцениваемым;

  • Выявление различий по основным количественным и качественным характеристикам;

  • Внесение поправок к цене объектов-аналогов на имеющиеся отличия от оцениваемого объекта;

  • Взвешивание полученных результатов;

  • Определение рыночной стоимости объекта.

Сравнительный подход также имеет свои достоинства и недостатки и ограничения в использовании.

Достоинства:

  • Это единственный подход, базирующийся, главным образом, на рыночных данных;

  • Подход отражает реальную нынешнюю практику покупателей и продавцов.


Недостатки:

  • Трудности в получении данных по сопоставимым объектам;

  • Необходимость внесения целого ряда поправок;

Применение:

  • Применим только при существовании объектов, аналогичных оцениваемому, по которым существуют данные о сделках с ними.



^

12. Доходный подход в рамках оценки стоимости недвижимости.


В соответствии со Стандартами оценки1 при осуществлении своей деятельности по определению стоимости объекта оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Иногда использование того или иного подхода совершенно нелогично, но в случае, если оценщик не использует какой-либо из подходов, он обязан обосновать свое решение. В рамках каждого подхода существует несколько методов определения стоимости, которые могут варьироваться в зависимости от вида оцениваемого имущества и выбор которых определяется оценщиком самостоятельно. Правильный выбор метода к оценке конкретного объекта - залог адекватной оценки. Все результаты, полученные в рамках каждого из подходов, впоследствии обобщаются - производится так называемое согласование результатов, т.е. определяется итоговая величина стоимости объекта оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки2.

В оценке это наиболее сложный подход, поскольку основная часть работы оценщика связана с моделированием (прогнозированием) денежных потоков3.

В основе доходного подхода лежат принцип замещения и принцип ожидания.

Для оценки с использованием доходного подхода наиболее важными являются следующие два метода:

  • прямой капитализации прибыли

  • дисконтирования денежного потока

Выбор метода зависит от ожидаемого изменения денежного потока от оцениваемого объекта во времени. Если в прогнозном периоде4 предполагаемые денежные потоки остаются примерно на одном уровне, близком к текущему, то применяется метод прямой капитализации. Так чаще оценивается недвижимость, земельные участки (арендные платежи), небольшие стабильные предприятия (например, магазины). Если предполагаемые доходы будут изменяться во времени (поступать неравномерно), то применяется метод дисконтирования денежных потоков (например, в оценке бизнеса).

Оба метода основаны на расчете совокупной суммы будущих денежных потоков, которые может принести объект оценки. При этом учитывается, что рубль сегодня стоит дороже, чем рубль завтра, поэтому стоимость будущих денежных потоков приводится к их текущей стоимости на дату оценки, для чего оценщик определяет соответственно выбранному методу коэффициент капитализации или ставку дисконтирования.

Достоинства подхода:

  • Включает в себя рыночный аспект, т.к. требуемая ставка дисконтирования определяется рынком

  • Единственный подход, учитывающий будущие ожидаемые денежные потоки

Недостатки:

  • Трудности при прогнозировании;

  • Трудности получения внутренней информации об объекте оценки;

  • Умозрительность, порой основанная на недостоверной информации.

Сфера применения:

  • Оценка любых доходных объектов.



1   ...   38   39   40   41   42   43   44   45   46

Похожие:

Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconВопросы к государственному междисциплинарному экзамену по специальности...
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену по специальности 080105. 65 «Финансы и кредит»
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconВопросы для подготовки к итоговому государственному междисциплинарному экзамену
Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности транспортного предприятия
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconОбзорных лекций и консультаций к государственному (междисциплинарному)...

Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconТеоретические вопросы и практические задания для подготовки к государственному...
Поведение потребителей. Значение изучения поведения потребителей для предпринимательской деятельности
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconВопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов...
Проблема ограниченности ресурсов и безграничность потребностей. Факторы производства, проблемы их оптимальной комбинации и эффективного...
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconВопросы к междисциплинарному государственному экзамену
Социально-культурная деятельность как специализированная область общественной практики, ее цели, понятия и основания
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconОбзорные лекции по государственному междисциплинарному экзамену специальности

Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconПеречень вопросов для подготовки к междисциплинарному государственному экзамену
Сущность pr -деятельности. Взаимосвязь и различие pr со смежными областями деятельности
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов icon2012 2013 уч год Вопросы к Государственному междисциплинарному экзамену...
Оценка основных фондов. Физический и моральный износ. Амортизация основных фондов
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconПеречень вопросов к государственному междисциплинарному экзамену
Порядок получения согласовательной и разрешительной документации при открытии ресторана
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2020
контакты
userdocs.ru
Главная страница