Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов


НазваниеВопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов
страница45/46
Дата публикации21.03.2013
Размер1.65 Mb.
ТипДокументы
userdocs.ru > География > Документы
1   ...   38   39   40   41   42   43   44   45   46
^

13. Затратный подход в рамках оценки ст-ти недв.Особенности земли как объекта оценки.


Затратный подход включает в себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки5.

Применение затратного подхода предполагает, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект больше того, что может стоить приобретение равноценного объекта аналогичной полезности.

Таким образом, основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения.

Наиболее сложный момент в настоящем подходе - это определение стоимости накопленного износа6.

Обычно выделяют три вида износа:

физический – снижение стоимости объекта оценки в результате потери его элементами своих первоначальных свойств вследствие физического воздействия окружающей среды и времени, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства;

функциональный - снижение стоимости объекта оценки, вызванное появлением на рынке аналогов, технически или технологически более совершенных;

внешний - обусловленный экономическими, политическими, организационными и некоторыми другими внешними факторами.

Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустранимыми.

Достоинства и недостатки затратного подхода для расчета рыночной стоимости обусловливают особенности его применения в оценке.

Достоинства:

  • Основан на существующих активах, поэтому наименее умозрителен по сравнению с другими подходами.

Недостатки:

  • Весьма трудоемок (определение износов).

О методах, применяемых в затратном подходе, будет подробно рассказано в основном курсе.

Особенности земли как оъекта оценки:Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

-  земля не является результатом предшествующего труда;
-  пространственно ограничена;
-  незаменима другими средствами производства;
-  обладает постоянством местоположения;
-  неизнашиваема при правильном использовании;
-  территориально разнокачественна;
-  характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
-  обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;
-  практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Рыночная стоимость земли не является величиной постоянной, поэтому объективно оценить землю и узнать ее стоимость можно только на конкретную дату.

Экономическая оценка земли проводится с таким расчетом, чтобы конечная стоимость получалась исходя из наиболее вероятного и эффективного землепользования. Это значит, что для владельца участка правильно оценить землю необходимо, исходя из таких условий использования ее в дальнейшем, которые будут являться максимально выгодными и наиболее вероятными, при этом, конечно, учитываются реальные возможности подобного использования земельного участка на основании множества факторов. Также стоит уделить внимание такому фактору, как разрешенное землепользование. У каждого участка есть свое назначение, которое тоже необходимо учитывать при проведении оценки земли. Только такой комплексный подход способен дать наиболее правильную и максимальную величину стоимости участка земли. Практика показывает, что зачастую наиболее эффективное использование земель может не совпадать с существующими условиями использования.

При оценке земель сравнительный подход, при котором оценщик проводит сопоставление и сравнение стоимости земельных участков, подобных оцениваемому, является наиболее правильным и часто применяемым, поскольку он, по своей сути, способен максимально приблизить цену к тем, которые действуют на земельном рынке. В случае, если участок сдается в аренду или иным способом приносит прибыль своему владельцу или получение такой прибыли планируется в будущем, то целесообразно применять доходный подход. Затратный подход используют при оценке земли или земельного участка с улучшениями.
^ ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:

  • Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.на землю).

  • Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения).

  • Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).


1   ...   38   39   40   41   42   43   44   45   46

Похожие:

Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconВопросы к государственному междисциплинарному экзамену по специальности...
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену по специальности 080105. 65 «Финансы и кредит»
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconВопросы для подготовки к итоговому государственному междисциплинарному экзамену
Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности транспортного предприятия
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconОбзорных лекций и консультаций к государственному (междисциплинарному)...

Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconТеоретические вопросы и практические задания для подготовки к государственному...
Поведение потребителей. Значение изучения поведения потребителей для предпринимательской деятельности
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconВопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов...
Проблема ограниченности ресурсов и безграничность потребностей. Факторы производства, проблемы их оптимальной комбинации и эффективного...
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconВопросы к междисциплинарному государственному экзамену
Социально-культурная деятельность как специализированная область общественной практики, ее цели, понятия и основания
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconОбзорные лекции по государственному междисциплинарному экзамену специальности

Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconПеречень вопросов для подготовки к междисциплинарному государственному экзамену
Сущность pr -деятельности. Взаимосвязь и различие pr со смежными областями деятельности
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов icon2012 2013 уч год Вопросы к Государственному междисциплинарному экзамену...
Оценка основных фондов. Физический и моральный износ. Амортизация основных фондов
Вопросы к государственному междисциплинарному экзамену для студентов iconПеречень вопросов к государственному междисциплинарному экзамену
Порядок получения согласовательной и разрешительной документации при открытии ресторана
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2020
контакты
userdocs.ru
Главная страница