Особенности осуществления права собственности в многоквартирных домах


Скачать 116.64 Kb.
НазваниеОсобенности осуществления права собственности в многоквартирных домах
Дата публикации15.03.2013
Размер116.64 Kb.
ТипДокументы
userdocs.ru > Культура > Документы
Материалы к теме № 10: ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
А. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ (далее – МКД)

Общее имущество в МКД имеет вспомогательное, обслуживающее значение, т.е. «не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в доме» (постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П). Само по себе оно не является объектом капитального строительства; в связи с этим государственный технический учет и техническая инвентаризация могут быть осуществлены лишь в отношении отдельных объектов недвижимости, входящих в состав общего имущества в МКД (отдельных помещений) (письмо Минэкономразвития РФ от 05 ноября 2009 г. № Д23-3624 «О формах технических паспортов объектов капитального строительства»).

^ Состав общего имущества в МКД закреплен в ч.1 ст.36 ЖК:

1) помещения в доме, которые:

 во-первых, не являются частями квартир и,

 во-вторых, предназначены для обслуживания более одного помещения в доме (в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы));

2) иные помещения в доме, которые:

 во-первых, не принадлежат отдельным собственникам и,

 во-вторых, предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в доме (в т.ч. помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий).

Данные положения (внесенные в ЖК Федеральным законом от 04 июня 2011 г.) учитывают позицию Конституционного Суда РФ о том, что «помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в МКД, в МКД могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК» (Определение КС РФ от 19 мая 2009 г. № 489-О-О). Стоит учитывать, что арбитражные суды исходят из того, что режим общей долевой собственности не возникает на помещение, которое предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами; при этом не имело и не имеет значения наличие инженерных коммуникаций, т.к. они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности (постановление Президиума ВАС РФ от 02 марта 2010 г. № 13391/09);

3) крыши, ограждающие несущие (плиты перекрытий, балконные плиты и др.) и ненесущие (перила, парапеты, окна и двери) конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские площадки и др.).

Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. При этом в настоящее время законодательством не исключена возможность нахождения на одном земельном участке нескольких МКД, хотя в таком случае «механизм управления …значительно усложнен в отличие от ситуации, когда осуществлен раздел земельного участка по числу расположенных на нем МКД» (письмо Минэкономразвития РФ от 27 сентября 2011 г. № д23-4059).

В существующей застройке поселений соответствующий земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений. Вводный закон (ст.16) предусматривает ряд переходных положений, допуская два варианта для существующих МКД:

1) земельный участок был сформирован до 01 марта 2005 г. и в отношении него проведен государственный кадастровый учет такой участок автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность. Право долевой собственности считается возникшим (в силу закона!) с момента введения в действие ЖК (п.66 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; письмо Федерального агентства кадастра недвижимости от 20 июня 2008 г. № ВК/2657);

2) земельный участок не был сформирован до 01 марта 2005 г. он также автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность, но только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

!!! Вводный закон (ч.3 ст.16) определяет, что на основании решения ОССП любое уполномоченное собранием лицо может обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. Данная норма в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в МКД, не уполномоченному на то ОССП, обратиться во властные органы с заявлением о формировании земельного участка, признана не соответствующей Конституции РФ; впредь до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы с заявлениями (постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П).

!!! Пока земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД. В свою очередь, собственники помещений в МКД вправе:

 владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме;

 в силу ст.305 ГК РФ требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также защиты своего владения, в том числе против собственника земельного участка (п.67 постановления…№ 10/22).

!!! Итак, приобретение права общей долевой собственности на земельный участок не требует:

- ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка;

- ни государственной регистрации права; последняя носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер (постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П; письмо Минфина РФ от 17 мая 2006 г. № 03-06-02-02/65, письмо Минрегионразвития РФ от 16 октября 2009 г. № Д23-3410).

^ МКД, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК, должны приниматься приемочной комиссией только при установлении размеров и границ, на которых расположены МКД (ст.16 Вводного закона).

Важной гарантией прав собственника является положение, в соответствии с которым при разрушении (в т.ч. случайной гибели), сносе МКД собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на участке, исходя из доли в праве на момент разрушения (сноса) дома. Причем владение, пользование и распоряжение имуществом осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (ч.6 ст.36 ЖК).
^ Б. ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МКД: ПОНЯТИЕ И ХАРАКТЕРИСТИКА

Понятие договора: это соглашение, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД; органов управления ТСЖ либо специализированного потребительского кооператива; застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется:

 оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме,

 предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицами,

 осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (ч.2 ст.162 ЖК).

Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Спорным является вопрос о правовой природе договора. Основные подходы:

 это самостоятельный договор, предусмотренный законом (В.Н. Симонов и др.). Данный вывод косвенно поддержан ВАС РФ, отметившим по одному из дел, что «это особый вид договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования» (постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. № 1027/10);

 это смешанный договор (Т.А. Борзенкова и др.). Данный подход также получил отражение в судебной практике: к примеру, ВАС РФ указал, что «названный договор представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отношении многоквартирного дома» (определение от 16 августа 2011 г. № ВАС-7677/11).

^ Стороны договора:

1) управляющая организация:

а) это юридическое лицо (любой организационно-правовой формы) или индивидуальный предприниматель (см. п.2 ч.5 ст.20 ЖК);

б) в ряде случаев управляющая организация определяется по итогам открытого конкурса – см. части 4 и 13 ст.161, ч.2 ст.163 ЖК;

в) в силу ч.10 ст.161 ЖК, она обязана обеспечить свободный доступ к информации:

- об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности,

- об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания (выполнения),

- о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, -

в соответствии со Стандартом раскрытия информации…, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731;

2) другая сторона (ЖК не дает ей названия), в качестве которой выступают:

 собственники помещений в МКД (поэтому, например, наниматели по договору социального найма не могут быть субъектами договора – см. определение Верховного Суда РФ от 1 марта 2011 г. № 86-Впр10-9), или

 ТСЖ (либо специализированный потребительский кооператив). В данном случае управление осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК (например, в части компетенции органов управления); или

 застройщик (в случае, предусмотренном ч.14 ст.161 ЖК).

^ Форма договораписьменная, причем путем составления одного документа, подписанного сторонами. Важно учитывать, что:

- при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений договор заключается с каждым собственником на условиях, указанных в решении собрания; при этом собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора1 (ч.1 ст.162 ЖК);

- в иных случаях составляется один договор с ТСЖ (специализированным потребительским кооперативом, застройщиком).

^ Содержание договора. В силу ч.3 ст.162 ЖК в договоре должны быть указаны следующие существенные условия:

1) состав общего имущества МКД и адрес МКД;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

!!! Здесь «имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеются ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОССП» (постановление Президиума ВАС РФ от 29 сентября 2010 г. № 6464/10);

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. См. по этому поводу письмо Минрегионразвития РФ от 6 марта 2009 г. № 6174-АД/14;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее договорных обязательств.

Из ч.2 ст.162 ЖК также вытекает, что существенным условием является и условие о сроке, причем договор (кроме «временного» договора с застройщиком – ч.14 ст.161 ЖК) заключается:

- по общему правилу - на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет;

- при проведении открытого конкурса (в соответствии с ч.5 ст.161 ЖК) – на срок не менее чем 1 год и не более чем 3 года (ч.5 ст.162 ЖК).

Истечение срока при отсутствии соответствующего заявления одной из сторон не влечет прекращении договора: такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (ч.6 ст.162 ЖК).

!!! Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений (ч.4 ст.162 ЖК).

^ Обязанности сторон:

1) обязанности управляющей организации:

а) оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицами, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (ч.2 ст.162 ЖК). Если иное не установлено договором, управляющая организация обязана приступить к выполнению своих обязательств не позднее чем через 30 дней со дня подписания соглашения (ч.7 ст.162 ЖК);

б) если иное не установлено договором, ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора за предыдущий год (ч.11 ст.162 ЖК);

в) за 30 дней до прекращения договора передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы:

- вновь выбранной управляющей организации,

- ТСЖ либо специализированному потребительскому кооперативу,

- в случае непосредственного управления – одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников помещений, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме (ч.10 ст.162 ЖК).

^ Перечень документов, включаемых в состав технической документации на МКД, установлен в пунктах 24 и 26 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Поскольку ЖК не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно (письмо Минрегионразвития РФ от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом»).

При отсутствии или утрате документации организация обязана восстановить ее за свой счет и передать кредитору (постановление Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09);

2) обязанность другой стороны - оплачивать деятельность управляющей организации (ч.2 ст.162 ЖК).

^ Изменение и расторжение договора:

1) осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч.8 ст.162 ЖК);

2) ЖК устанавливает особенности в части одностороннего отказа собственников помещений от исполнения договора (во внесудебном порядке!):

а) применительно к договору, заключенному по результатам открытого конкурса (ч.ч.4, 13 ст.161 ЖК),  собственники помещений могут отказаться от договора по истечении каждого последующего года со дня заключения договора, но только в случае, если до истечения срока действия такого договора ОССП приняло решение о выборе или об изменении способа управления МКД (ч.8.1 ст.162 ЖК);

б) применительно к любому договору  собственники помещений могут отказаться от договора (с одновременным принятием решения о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления) на основании решения ОССП, если управляющая организация не выполняет условий договора (ч.8.2 ст.162 ЖК).

!!! Применение указанных положений ч.8.2 ст.162 ЖК вызывает определенные трудности на практике (с точки зрения возможности одностороннего отказа от исполнения договора по причинам, не связанным с нарушением договорных условий). В частности, неоднозначно в судах решается вопрос о правомерности прекращения договора управления:

 при смене способа управления МКД (а не по причине невыполнения управляющей организацией условий договора). Верховный Суд РФ занял позицию, в соответствии с которой «изменение способа управления МКД является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления с управляющей организацией» (поскольку «закон не связывает право собственников на изменение способа управления со сроком действия ранее заключенного договора управления … или обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий такого договора») (см. определение Верховного Суда РФ от 5 июня 2012 г. № 59-В12-5);

 при смене управляющей организации (но не по причине невыполнения управляющей организацией условий договора). ВАС РФ первоначально исходил из того, что если ОССП приняло решение только о передаче функций управления другому лицу (без включения в повестку дня ОССП вопроса об отказе от договора), отсутствует факт нарушения договора управляющей организацией и договором не предусмотрена возможность немотивированного одностороннего отказа от исполнения договора, то порядок расторжения договора считается несоблюденным (постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. № 1027/10). Однако, в последующем позиция ВАС РФ, по сути, была пересмотрена (см. постановление Президиума ВАС РФ от 22 ноября 2011 г. № 7677/11).

1 Данные положения, правда, не вполне согласуются.




Похожие:

Особенности осуществления права собственности в многоквартирных домах iconЗащита права собственности
Законодательство рб закрепляет и гарантирует собственнику имущества стабильность и защиту его права собственности, в случае ее нарушения....
Особенности осуществления права собственности в многоквартирных домах iconПраво собственности юридических лиц
Сюда входят хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации,...
Особенности осуществления права собственности в многоквартирных домах iconОбщее положение о праве собственности
Права собственности в объективном смысле – это совокупность норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих отношения собственности,...
Особенности осуществления права собственности в многоквартирных домах iconК объектам права интеллектуальной собственности, в частности, принадлежат
Личные неимущественные права интеллектуальной собственности принадлежат создателю объекта права интеллектуальной собственности. В...
Особенности осуществления права собственности в многоквартирных домах iconВопрос 89. Вещно-правовые способы защиты права собственности
Под защитой права собственности понимается использование предусмотренных законом гражданско-правовых способов защиты в целях устранения...
Особенности осуществления права собственности в многоквартирных домах iconДиректору управляющей компании
Закона РФ "О защите прав потребителей" (закон о правах потребителя) от 07. 02. 1992 n 2300-1, постановления Правительства РФ от 06....
Особенности осуществления права собственности в многоквартирных домах iconТренинг «использование объектов интеллектуальной собственности в...
Числите объекты интеллектуальной собственности, права на которые Вам принадлежат и используются для разработки проекта (объекты авторского...
Особенности осуществления права собственности в многоквартирных домах iconТема экономическая система семинар 1
Реформирование (преобразование) собственности. Особенности реформирования собственности в Республике Беларусь
Особенности осуществления права собственности в многоквартирных домах iconПрезиденту российской федерации путину владимиру владимировичу от...
Приложение №2 к Постановлению №354 от 6 мая 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений...
Особенности осуществления права собственности в многоквартирных домах iconРекомендации по определению численности работников управляющей организации...
Рекомендации предназначены для органов местного самоуправления, управляющих организаций и могут использоваться собственниками помещений...
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2020
контакты
userdocs.ru
Главная страница