Лекция № «Споры о праве собственности на самовольную постройку»


Скачать 319.71 Kb.
НазваниеЛекция № «Споры о праве собственности на самовольную постройку»
страница2/3
Дата публикации04.05.2013
Размер319.71 Kb.
ТипЛекция
userdocs.ru > Право > Лекция
1   2   3

^ 3.Самовольная постройка или результат реконструкции объекта
недвижимости.

Эти два понятия достаточно близки, но не равнозначны.

Уже тот факт, что в ст. 1 ГрК РФ даны определения каждому из них в отдельности, подтверждает этот факт.

Итак, строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Тогда как реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" под изменениями архитектурного объекта (к ним, в частности, относятся здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства) понимаются достройка, перестройка, перепланировка. Указанные работы должны выполняться в соответствии с ГК РФ, договором на создание и использование архитектурного проекта.

В соответствии с ведомственными строительными нормами Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р)", утвержденными приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 г. N 250, реконструкция жилого дома - это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и проведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований.

Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований - частичную разборку здания, повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных); замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома, улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории.

В ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. N 312, говорится о том, что входит в понятие реконструкции указанных объектов недвижимости. Согласно п. 5.3 при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

- изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;

- повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

- улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что результатом строительства является создание нового объекта недвижимости, в отношении которого можно заявлять иски вещно-правового характера (иск о признании права собственности на самовольную постройку, а после реконструкции произошло только изменение технических характеристик и показателей существующего объекта.

Реконструкция объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, проведенная без оформления необходимой документации и разрешений, осуществляется очень часто.

Существуют различные мнения относительно того, является ли реконструированный объект самовольной постройкой или нет.

Первая позиция, относящая эти строения с незаконными пристройками к категории самовольных строений, основана на следующем.

Выполненные работы по пристройке являются реконструкцией существующего объекта. Результат реконструкции - объект недвижимости с новыми техническими характеристиками. Для осуществления реконструкции необходимо получение соответствующего разрешения (как и для строительства), за исключением случаев, оговоренных в ГрК РФ. Его отсутствие влечет признание реконструированного объекта в целом самовольной постройкой.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ от 04.08.1998 г. N 37, самовольной постройкой является осуществление без соответствующего разрешения:

- реконструкция жилых домов (частей домов);

- переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;

- возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;

- возведение дополнительных зданий.

Слабая сторона этой позиции состоит в том, что на самовольную постройку право собственности не возникает. Но право собственности на объект, который был реконструирован, уже признано (в нереконструированном виде). При этом в ГК РФ отсутствуют соответствующие основания для прекращения права собственности (самовольная реконструкция объекта недвижимости) на данный объект.

Второе мнение состоит в том, чтобы считать самовольной постройкой только пристроенную часть объекта недвижимости, и признавать право собственности необходимо только на нее. При этом сведения, содержащиеся в ЕГРП, на первоначальный объект, изменению не подлежат. Ведь пристройка будет оформляться в самостоятельном порядке в качестве части дома.

Но проблема заключается в том, что выделить "часть" чаще всего не представляется возможным, так как в данном случае должны быть соблюдены требования об обособленности и изолированности пристроенного помещения. А в случае, если реконструированный объект недвижимости представляет собой единое целое, вообще нет оснований для его искусственного раздела на составные части.

Рассмотрим примеры судебной практики по данным проблемам.

В соответствии с обзором судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренном на заседании Президиума суда 25.12.2007 г., в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства.

Акционерное общество обратилось с иском в арбитражный суд о признании права собственности на здание тренажерного зала и магазина, восстановленного на месте бани, пострадавшей от пожара в 1997 г., с изменением целевого назначения и конфигурации здания.

Решением суда первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку истец сознательно нарушил установленный законодательством порядок осуществления строительства при восстановлении спорного объекта.

Проанализировав наличествующие в деле доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что представленные истцом документы могут свидетельствовать о перепланировке и переустройстве помещений в здании, но не о самовольном строительстве. Доказательств того, что осуществлено самовольное строительство, истец не представил.

Кроме того, отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что восстановленные объекты соответствуют требованиям градостроительного законодательства; а также заключения компетентных органов о том, что данное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Учитывая, что в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства, а также допущенные истцом нарушения требований земельного законодательства, в отсутствие доказательств факта строительства здания, суды отказали истцу в удовлетворении требований (дело N А82-6588/2006-9).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.05.2007 г. N 2358/06 было установлено следующее. Предмет спора - здание кинотеатра "Парус". Оно было введено в эксплуатацию в 1981 г. В отношении него был заключен инвестиционный контракт на создание развлекательного комплекса "Парус" путем реконструкции (модернизации) здания.

В силу п. 1.9 контракта под реконструкцией стороны определили комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением назначения объекта недвижимости. В результате реализации инвестиционного плана размер общей площади развлекательного комплекса "Парус" значительно изменится и составит 8 068 кв. м., что превышает площадь кинотеатра более чем в 3 раза.

В результате проведения указанных работ объект недвижимости (кинотеатр "Парус") был снесен, то есть уничтожен. Данное обстоятельство подтверждается заключением Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора города Петропавловска-Камчатского, из которого следует, что конструкции кинотеатра разобраны до отметки минус 3,7 м.; актом обследования объекта "Кинотеатр "Парус"; актом приемки выполненных работ по разборке всех конструкций здания кинотеатра, составленного обществом и подрядной организацией; актом о списании объекта основных средств - здания кинотеатра "Парус"; заключением Управления Главгосэкспертизы России о том, что строительная площадка, на которой ведутся работы по реконструкции, расположена на месте, где ранее размещался кинотеатр "Парус"; справкой ГУП "Камчатское областное БТИ" о том, что здание кинотеатра снесено, на техническом учете не состоит.

Согласно ст. 235 ГК РФ уничтожением имущества прекращается право собственности на это имущество. Иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты нарушенного права собственности на определенную вещь и, следовательно, не подлежит удовлетворению, если указанная вещь погибла или уничтожена.

Судебная практика по данному вопросу неединообразна.

Созданная в процессе пристройка реконструкции в одном случае рассматривается как самостоятельный объект строительства, она признается самовольной постройкой. Основанием для этого служит изменение целевого назначения земельного участка, на котором находился первоначальный объект, а также проведение строительных работ без специального разрешения.

В другом - суды исходят из того, что правила ст. 222 ГК РФ к отношениям по самовольной реконструкции не применяются. Но фактически судебные решения даже этой категории принимаются в зависимости от того, что стало с объектом после его реконструкции, от ее результата.

Достаточно часто суды считают необходимым разграничивать понятия "новое строительство" и "реконструкция", так как в результате реконструкции в любом случае не может быть создана самовольная постройка (независимо от того, возникают ли в процессе ее проведения новые объекты либо происходит лишь общее увеличение полезных площадей здания). В качестве примера можно привести постановление ФАС Московского округа N КГ-А40/6185-00.

Позиция суда была основана на следующем. Самовольная постройка - это недвижимое имущество, созданное с нарушением установленного порядка (на неотведенном земельном участке, либо без разрешительной документации, либо с нарушением градостроительных и строительных норм).

Главное в данном определении - созданное недвижимое имущество. То есть ранее данный объект не существовал. А объекты, которые были реконструированы, не могут быть самовольными постройками.

Исходя из положений гражданского законодательства, нельзя определить правовые последствия реконструкции объекта недвижимости. В ГК РФ отсутствует норма, согласно которой по причине произведенной реконструкции происходит изменение права собственности на вещь.

В связи с этим нельзя не согласиться с мнением судей о том, что к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере.


^ 4. Временные сооружения.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество. То есть согласно ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости отнесено все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Поэтому судебная практика в первую очередь ставит вопрос о том, является ли спорный объект недвижимым имуществом или относится к числу временных сооружений. Но в некоторых случаях наличие прочной связи с землей не является однозначным показателем того, что объект является недвижимым имуществом. Вопрос о том, является ли спорное имущество, в отношении которого заявлен иск о самовольном строении, недвижимым, может разрешаться только судом и только с учетом имеющихся в материалах дела доказательств.

Для разрешения вопроса, является ли спорный объект недвижимым имуществом, обратимся к п. 10 ст. 1 ГрК РФ. В соответствии с ним объект капитального строительства представляет собой здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Позиция суда по данному вопросу содержится в постановлении ФАС Московского округа от 27.03.2006 г. N КГ-А40/1852-06, в котором было установлено следующее.

Префектура Восточного административного округа Москвы обратилась в Арбитражный суд с иском к обществу об обязании ответчика снести самовольную постройку торгового центра в течение 7 дней с момента вступления решения в законную силу.

В обоснование требований о сносе самовольных построек, истец ссылался на то, что ответчик на земельном участке, представленном на праве постоянного (бессрочного) пользования осуществил самовольное строительство торгового центра.

При рассмотрении дела арбитражные суды первой и апелляционной инстанции, исходя из представленных в деле материалов, установили, что объект, о сносе которого предъявлено требование, не является капитальным строением, самовольной постройкой в смысле ст. 222 ГК РФ, в связи с чем не подлежит сносу.

По мнению ФАС Московского округа арбитражные суды первой и апелляционной инстанции правильно указали на то, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относится определенное имущество, объекты, прочно связанные с землей, а также обоснованно сослались на ст. 1 ГрК РФ, определяющую объект капитального строительства, к которым, в частности, не относятся временные постройки, киоски, и другие подобные постройки.

Арбитражные суды пришли к обоснованному выводу, что на основании ст. 222 ГК РФ может быть снесено только недвижимое имущество.

В результате суд кассационной инстанции поддержал вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что на основании ст. 222 ГК РФ можно обязать снести только недвижимое имущество, однако отменил состоявшиеся судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение, указав на необходимость проверить - относится ли спорная постройка к объектам недвижимости.

Некапитальные (временные) сооружения, находящие на определенном земельном участке (например, вагончики, павильоны, киоски и др. временные строения и сооружения), не могут быть самовольными строениями, и в отношении них не могут заявляться иски о признании права собственности или об их сносе на основании ст. 222 ГК РФ.

То есть от разрешения вопроса, относится ли спорный объект к недвижимому имуществу, зависит выбор способа защиты, поскольку в отношении объектов, не отвечающих признакам недвижимого имущества (временные сооружения), не подлежит удовлетворению иск о его сносе, заявленный в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

1   2   3

Похожие:

Лекция № «Споры о праве собственности на самовольную постройку» iconВопрос 123. Споры в связи с легализацией самовольной постройки
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой про-давать,...
Лекция № «Споры о праве собственности на самовольную постройку» iconЛекция №9. «Приобретение права собственности на самовольную постройку»
Гражданское законодательство РФ разделяет такие объекты гражданских прав, как вещи, на движимые и недвижимые
Лекция № «Споры о праве собственности на самовольную постройку» iconОбщее положение о праве собственности
Права собственности в объективном смысле – это совокупность норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих отношения собственности,...
Лекция № «Споры о праве собственности на самовольную постройку» iconЗадача №11
Свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемое по их заявлению
Лекция № «Споры о праве собственности на самовольную постройку» iconЛекция 7 «Гражданское право»
Гп является основным регулятором товарно-денежных отношений, складывающихся в рыночном хозяйстве, договорные отношения, отношения...
Лекция № «Споры о праве собственности на самовольную постройку» iconОтношения собственности
Понятие «собственность». Экономическое содержание «собственности» и формы собственности
Лекция № «Споры о праве собственности на самовольную постройку» iconСведения о размере и об источниках доходов, имуществе, принадлежащем...
Наи­мено­ва­ние и место нахож­дения (ад­рес) бан­ка, но­мер сче­та, оста­ток (руб.)
Лекция № «Споры о праве собственности на самовольную постройку» iconО собственности
Она же позволяет пользоваться материальным благополучием. — Оценка роскоши. — Ее гибельное вли­яние на людей, пользующихся ею. —...
Лекция № «Споры о праве собственности на самовольную постройку» iconО праве
Хохлов В. А. О праве авторства // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N с. 52 59
Лекция № «Споры о праве собственности на самовольную постройку» iconЛекция по дисциплине «История политических и правовых учений»
Представления о государстве и праве древних народов. Политико-правовая мысль Древнего Востока
Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2020
контакты
userdocs.ru
Главная страница